Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lipca 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSA Mirosława Gołuńska
Sędziowie:	SA Tomasz Żelazowski SO (del.) Tomasz Sobieraj
Protokolant:	sekr. sądowy Magdalena Goltsche

po rozpoznaniu w dniu 9 lipca 2015 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko S. J.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 27 stycznia 2015 r., sygn. akt I C 379/14

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej

SSA T. Żelazowski SSA M. Gołuńska SSO (del.) T. Sobieraj

Sygn. akt I ACa 243/15

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 4 kwietnia 2014 r., powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S., wniosła o zasądzenie od pozwanego S. J. na swoją rzecz kwoty 445.481 złotych, z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że zawarła z pozwanym umowę o współpracę, w dniu 27 czerwca 2007 r., w formie aktu notarialnego, a nadto w wykonaniu tej umowy pozwany S. J. udzielił tego samego dnia, tj. 27 czerwca 2007 r., powódce (...) sp. z o.o. w S., nieodwołalnego i niewygasającego w czasie pełnomocnictwa. Przedmiotem umowy o współpracę i pełnomocnictwa było wybudowanie przez powódkę, na gruncie stanowiącym własność pozwanego trzech budynków mieszkalnych (A,B i C) z przeznaczeniem do sukcesywnego wyodrębniania z tego budynku lokali stanowiących odrębne nieruchomości i odpłatnego zbywania ich przez powódkę działającą w imieniu i na rzecz pozwanego, osobom trzecim. Powódka podała, że budynki miały być postawione na działce gruntu nr (...) objętej księgą wieczystą KW Nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim. Pozwany udzielił wspomnianego pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności (w tym występowania w postępowaniach administracyjnych) niezbędnych do wybudowania budynków, a także pełnomocnictwa do wyodrębniania i zbywania lokali oraz udziałów w gruncie. W dniu 29 października 2012 r., gdy przedstawiciele powódki udali się do Kancelarii Notarialnej celem pobrania odpisów pełnomocnictwa, okazało się, że pozwany złożył przed notariuszem oświadczenie o jego odwołaniu. Odwołanie pełnomocnictwa miało miejsce w dniu 14 czerwca 2012 r. Nie brał w tej czynności udziału pełnomocnik. Przed tą datą powódka nie wiedziała o odwołaniu pełnomocnictwa. Powódka podniosła, że odwołanie pełnomocnictwa przez pozwanego uniemożliwiło praktycznie realizowanie umowy, gdyż powódka nie mogła dokonywać żadnych czynności prawnych w imieniu pozwanego, w szczególności nie mogła zawierać w imieniu pozwanego żadnych umów sprzedaży z przyszłymi nabywcami lokali. Powódka przy pomocy biegłego rzeczoznawcy dokonała obliczenia poczynionych przez siebie w związku z realizacją umowy z dnia 27 czerwca 2007 r., nakładów i wydatków. Wyliczona kwota 426.744 złotych obejmuje nakłady (...) sp. z o.o. poczynione na nieruchomości pozwanego w zakresie: 1. infrastruktury osiedla - w proporcji 2/3 (1/3 podlega rozliczeniu w ramach dokonanej już wspólnej sprzedaży budynku „C”, zgodnie z § 4 umowy z dnia 27 czerwca 2007 r.), 2. budynku „B” - w całości. Natomiast kwota 18.737 złotych obejmuje nieuwzględnione w operacie szacunkowym koszty dostarczonych na plac budowy elementów klatki schodowej budynku „A” i „B”. Powyższe kwoty łącznie odpowiadają dochodzonej pozwem kwocie 445.481 zł. Powódka podała trzy alternatywne podstawy żądania tj. art. 226 k.c. i art. 230 k.c. dotyczące nakładów posiadacza zależnego na cudzym gruncie, art. 742 k.c. i art. 746 § 1 i 2 k.c. dotyczących rozliczeń stron umowy zlecenia i wreszcie art. 471 k.c. formułującego zasady odpowiedzialności kontraktowej za niewykonanie, czy tez nienależyte wykonanie umowy.

Pozwany w odpowiedzi na pozew z dnia 16 maja 2014 r. wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko pozwany wskazał, iż kwestionuje roszczenia powódki zarówno co do zasady jak i co do wysokości. Dodał, iż powódce nie przysługują żadne roszczenia w stosunku do pozwanego, z tytułu nakładów na nieruchomości, położonej w S., przy ul. (...), albowiem brak jest ku temu jakichkolwiek podstaw faktycznych i prawnych. Pozwany zakwestionował przy tym przydatność procesową oraz walor dowodowy operatu szacunkowego nr (...), sporządzonego przez M. K., jako dokumentu prywatnego, sporządzonego na zlecenie powoda. Pozwany zaprzeczył, aby w jakikolwiek sposób utrudniał realizację umowy z dnia 27 czerwca 2007 r., oraz aby dokonał wypowiedzenia przedmiotowej umowy. Nadto podniósł, iż po stronie powodowej brak jest czynnej legitymacji procesowej.

W wyroku z dnia 27 stycznia 2015 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 7.217 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd I instancji ustalił, że S. J. jest właścicielem nieruchomości, położonej w obrębie geodezyjnym numer (...), miasta S., przy ul. (...), stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu, numer (...) obszarze 0,2377 ha, objętej księgą wieczystą KW nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w S.. W akcie notarialnym z dnia 27 czerwca 2007 r., zawartym przed notariuszem E. S. (repertorium „A” numer (...)), S. J. oraz D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., działający jako Prezes Zarządu tej Spółki, zawarli umowę o współpracę i pełnomocnictwo. S. J. oświadczył przy zawarciu umowy, że jest właścicielem nieruchomości, położonej w obrębie geodezyjnym numer (...), miasta S., przy ul. (...) stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu numer (...) obszarze 0,2377 ha, objętej księgą wieczystą KW nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w S.. Pozwany zobowiązał się do wydania przedmiotowej nieruchomości gruntowej w posiadanie Spółce (...), w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego, ze środków własnych Spółki lub przez nią pozyskanych z dowolnych źródeł, potencjałem wykonawczym własnym lub osób trzecich, z przeznaczeniem do sukcesywnego wyodrębniania z wybudowanego budynku lokali, stanowiących odrębne nieruchomości do odpłatnego zbywania ich własności z prawami związanymi na rzecz osób trzecich. Pozwany zobowiązał się nadto do udzielenia Spółce pełnomocnictwa – nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek jego śmierci. D. B., działający w imieniu spółki (...) sp. z o.o. w S. oświadczył, że Spółka zobowiązuje się do objęcia przedmiotowej nieruchomości w posiadanie, w celu wybudowania budynku mieszkalnego, a nadto do udostępnienia wszystkich informacji i dokumentów, umożliwiających kontrolę realizacji niniejszej umowy, do nieprzekraczania granic udzielonego jej pełnomocnictwa, do pozyskania nabywców lokali i zawarcia z nimi umów przedwstępnych, i ostatecznych, przenoszących własność oraz do rozliczenia inwestycji i wypłacenia S. J. w uzgodnionym terminie, należnej jemu części przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia wybudowanych lokali. Strony zobowiązały się do wzajemnych rozliczeń według zasad, iż cenę lokali i praw związanych ma prawo ustalać wyłącznie Spółka; że cena będzie wpłacana przez nabywców lokali: w części dotyczącej udziałów w prawie własności gruntu – na konto S. J., w części dotyczącej prawa własności lokali – na konto Spółki. Strony oświadczyły, że w przypadku, gdy lokale w budynku posadowionym na działce gruntu – wszystkie lub tylko niektóre – nie zostaną zbyte przez Spółkę w terminie do dnia 30 czerwca 2009 r., – strony zobowiązują się do zawarcia odrębnego porozumienia w sprawie wzajemnych rozliczeń, przy czym dopuszczają możliwość nabycia niezbytych lokali przez Spółkę. Strony ustaliły też następujące terminy: wydania nieruchomości Spółce w posiadanie w dniu 27 czerwca 2007 r., rozpoczęcia inwestycji do dnia 1 marca 2008 r., zakończenia inwestycji i odpłatnego zbycia lokali do dnia 30 czerwca 2009 r., oraz ostatecznego rozliczenia do dnia 30 czerwca 2010 r. Nadto strony oświadczyły, że będą ponosić odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań, wynikających z niniejszej umowy – na zasadach ogólnych. W akcie notarialnym z dnia 27 czerwca 2007 r., zawartym przed notariuszem E. S. (repertorium „A” numer (...)) S. J. oświadczył, że ustanawia pełnomocnikiem – (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. i udzielił jej pełnomocnictwa nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek jego śmierci - do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do wybudowania na nieruchomości gruntowej – budynku mieszkalnego, reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych, zawierania umów oraz zawierania umów przedwstępnych i ostatecznych, przenoszących odpłatnie prawo własności lokali wyodrębnionych z budynku, wzniesionego na nieruchomości, nadto do występowania przed wszelkiego rodzaju instytucjami, w tym sądami, władzami, organami administracji rządowej i samorządowej, urzędem miejskim, skarbowym, starostwem, bankami i innymi osobami prawnymi oraz fizycznymi, a także przed zakładem telekomunikacji, zakładem energetycznym, gazowniczym, wodociągowym, gestorami pozostałych mediów, składania wniosków, odwołań i wszelkiego rodzaju oświadczeń, jakie okażą się konieczne do realizacji celu niniejszego pełnomocnictwa. S. J. oświadczył, że w przypadku odwołania pełnomocnictwa, Pełnomocnik zostanie powiadomiony na piśmie i jest obowiązany zwrócić dokument pełnomocnictwa niezwłocznie na jego wezwanie. S. J. poinformowano o konieczności zawiadomienia notariusza o odwołaniu pełnomocnictwa, pod rygorem wydawania dalszych wypisów bez wzmianki o jego odwołaniu.

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy ustalił, że decyzją nr (...), z dnia 28 września 2007 r., po rozpatrzeniu wniosku o pozwolenie na budowę z dnia 30 lipca 2007 r., zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę dla (...) Sp. z o.o. ul. (...), M. (...)-(...) K., zespołu trzech małych domów mieszkalnych wielorodzinnych z garażami (...) oraz instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, energetyczną eNN 0,4 kV, gazową i cieplną, wraz z zagospodarowaniem terenu na dz. nr geod. (...), obręb (...), przy ul. (...) w S.. Decyzją z dnia 11 września 2008 r., Starosta (...) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 5 września 2008 r., orzekł o przeniesieniu za zgodą stron decyzję Starosty (...) z dnia 28.09.2008 f. Nr (...), zezwalającą (...) Sp. z o.o. przy ul. (...) w M., na budowę zespołu trzech małych domów mieszkalnych wielorodzinnych z garażami (...) oraz instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, energetyczną eNN 0,4 kV, gazową i cieplną, wraz z zagospodarowaniem terenu na dz. nr geod. (...), obręb (...), przy ul. (...), w S., na rzecz: (...) Sp. z o.o., ul. (...), (...)-(...) S.. W dniu 2 listopada 2007 r., został wydany przez Starostwo Powiatowe w S. dziennik budowy dla budowy domów mieszkalnych wielorodzinnych osiedla (...) przy ul. (...) w S.. Dziennik wydano spółce (...) sp. z o.o. z siedzibą w M.. Pierwszy wpis w dzienniku budowy datowany jest na dzień 2 listopada 2008 r., i został złożony przez kierownika budowy. Rozpoczęto ogradzanie działki. Roboty miały być prowadzone systemem gospodarczym, przez (...) sp. z o.o. w M.. Kolejne dwa wpisy noszą daty z 11 i 15 listopada 2007 r. Zgodnie z wpisem z dnia 11 listopada 2007 r., przystąpiono do wykonania wykopu szerokoprzestrzennego. Stwierdzono, że koparka nie ma możliwości wykonania wykopu z uwagi na „głębokie torfy”; geolog dokonał sprawdzenia gruntu ręczną sondą, i ustalił że torfy zalegają do głębokości około 3 metrów. Wedle wpisu z dnia 15 listopada 2007 r. inwestor postanowił zrobić przerwę w pracach do wiosny 2008 r., z uwagi na zbliżający się okres zimowy. Następny wpis do dziennika budowy pochodzi z 2 czerwca 2008 r., w którym odnotowano wznowienie robót przy wykopie szerokoprzestrzennym. W okresie do 21 sierpnia 2008 r., wykonano wymianę gruntów na placu budowy. W dniu 21 sierpnia 2008 r., kierownik budowy zezwolił na betonowanie ław fundamentowych. Ostatni wpis dokonany w 2008 r., pochodzi z 8 września 2008 r. W dzienniku budowy nie odnotowano zmiany inwestora. Kolejny wpis wykonano w dniu 8 maja 2010 r., a następny w dniu 24 maja 2011 r. II tom dziennika budowy został wydany w dniu 19 września 2011 r. Przy wydaniu tego tomu dziennika budowy, jako inwestora wpisano powódkę i wymieniono decyzję przenoszącą pozwolenie na budowę. Według wpisu z dnia 10 marca 2012 r., zakończono wszystkie roboty budowlane w budynku (...). Do wykonania pozostało ocieplenie budynku z zewnątrz. Z wpisu z dnia 22 sierpnia 2012 r. wynika, iż zakończono murowanie ścian pomieszczenia kotłowni. Wedle wpisu z dnia 27 marca 2013 r., zakończono prace wykończeniowe i instalacyjne, niezbędne do uruchomienia urządzeń. Przeprowadzono próbny rozruch kotłowni.

Pozwany uczestniczył finansowo w pracach związanych z wymianą gruntów. Sfinansował tę operację. Koszt wymiany gruntów wyniósł ponad 200.000 złotych. Pieniądze te zostały pozwanemu zwrócone przez powódkę. Aktem notarialnym z dnia 13 kwietnia 2012 r. (rep. „A” nr (...)), zawartym przed asesorem notarialnym A. P., zastępcą notariusza E. S., D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., działającą przy tym akcie notarialnym w imieniu i na rzecz S. J. zawarł z S. B. i A. B. umowę przedwstępną, mocą której Spółka zobowiązywała się po wybudowaniu budynku przez Spółkę w trybie ustawy o własności lokali ustanowić odrębną własność i sprzedać S. B. i A. B. prawo własności lokalu mieszkalnego o numerze technicznym 1, o powierzchni 112,26 m2, położony w przyziemiu i na parterze, wraz z pomieszczeniem przynależnym – garażem stanowiącym część składową lokalu o powierzchni projektowanej 18,24 m2, w budynku technicznym o numerze C, w S., przy ulicy (...), posadowionym na działce gruntu (...), w stanie developerskim, wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w prawie własności części wspólnych lokali, za cenę wynoszącą 368.000 złotych w terminie do dnia 15 grudnia 2012 r.

Aktem notarialnym z dnia 17 kwietnia 2012 r. (rep. „A” nr (...)), zawartym przed asesorem notarialnym A. P., zastępcą notariusza E. S., D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., działającą przy tym akcie notarialnym w imieniu i na rzecz S. J. zawarł z U. G. umowę przedwstępną, mocą której Spółka zobowiązywała się po wybudowaniu budynku przez Spółkę, w trybie ustawy o własności lokali ustanowić odrębna własność i sprzedać U. G. prawo własności lokalu mieszkalnego o numerze technicznym 2, o powierzchni 112,26 m2, położonego w przyziemiu i na parterze, wraz z pomieszczeniem przynależnym – garażem stanowiącym część składową lokalu, o powierzchni projektowanej 18,24 m2, w budynku technicznym o numerze C, w S., przy ulicy (...), posadowionym na działce gruntu (...), w stanie developerskim, wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w prawie własności części wspólnych lokali, za cenę wynoszącą 368.000 złotych, w terminie do dnia 30 czerwca 2016 r.

Aktem notarialnym z dnia 12 kwietnia 2012 r. (rep. „A” nr (...)), zawartym przed notariuszem E. S., D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., działającą przy tym akcie notarialnym w imieniu i na rzecz S. J., zawarł z R. K. i I. G. umowę przedwstępną, mocą której Spółka zobowiązywała się po wybudowaniu budynku przez Spółkę w trybie ustawy o własności lokali, ustanowić odrębną własność i sprzedać R. K. i I. G. prawo własności lokalu mieszkalnego o numerze technicznym 3, o powierzchni 103,17 m2, położonego na I piętrze, wraz z pomieszczeniem przynależnym – garażem, stanowiącym część składową lokalu o powierzchni projektowanej 38,90 m2, w budynku technicznym o numerze C, w S., przy ulicy (...), posadowionym na działce gruntu (...), w stanie developerskim, wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w prawie własności części wspólnych lokali, za cenę wynoszącą 348.000 złotych w terminie do dnia 15 grudnia 2012 r.

Aktem notarialnym z dnia 17 kwietnia 2012 r. (rep. „A” nr (...)), zawartym przed asesorem notarialnym A. P., zastępcą notariusza E. S., D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., działającą przy tym akcie notarialnym w imieniu i na rzecz S. J. zawarł z P. L. i A. L. umowę przedwstępną, mocą której Spółka zobowiązywała się po wybudowaniu budynku przez Spółkę, w trybie ustawy o własności lokali, ustanowić odrębną własność i sprzedać P. L. i A. L. prawo własności lokalu mieszkalnego o numerze technicznym 4, o powierzchni 94,82 m2, położonego na I piętrze, wraz z pomieszczeniem przynależnym – garażem stanowiącym część składową lokalu o powierzchni projektowanej 39,90 m2, w budynku technicznym o numerze C, w S. ,przy ulicy (...), posadowionym na działce gruntu (...), w stanie developerskim, wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w prawie własności części wspólnych lokali, za cenę wynoszącą 348.000 złotych w terminie do dnia 15 grudnia 2012 r.

Sąd I instancji ustalił również, że w dniu 14 czerwca 2012 r., pełnomocnictwo udzielone przez S. J., zostało odwołane bez potwierdzenia odbioru i dnia 6 kwietnia 2012 r. z potwierdzeniem nadania. Decyzją nr (...), z dnia 29 sierpnia 2012 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego w S., udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (...), w zakresie czterech lokali mieszkalnych z garażami, w zespole trzech małych budynków mieszkalnych, wielorodzinnych, z garażami (...) na działce o numerze geodezyjnym (...), obręb (...), przy ulicy (...), w S., pod warunkiem wykonania do dnia 30 września 2012 r., nawiewników okiennych w pomieszczeniach mieszkalnych, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Jako roboty budowlane pozostałe do wykonania (nieobjęte niniejszą decyzją) wymieniono: budowę budynków (...) oraz zagospodarowanie terenu.

Aktem notarialnym z dnia 6 września 2012 r. (rep. „A” nr (...)), zwartym przed notariuszem P. S., D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., która to spółka działa w imieniu własnym, a także w imieniu i na rzecz S. J., wraz z A. B. i S. B. ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) i sprzedał go wraz z udziałem wynoszącym 128/1572 części w częściach wspólnych budynku i w prawie własności działki gruntu na rzecz nabywców osób.

Aktem notarialnym z dnia 21 września 2012 r. (rep. „A” nr (...)) zwartym przed notariuszem P. S., D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., która to spółka działa w imieniu własnym, a także w imieniu i na rzecz S. J., wraz z U. G. ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) i sprzedaje go wraz z udziałem 1100/1572 części w częściach wspólnych budynku i w prawie własności działki gruntu na rzecz ww. osoby.

Aktem notarialnym z dnia 7 września 2012 r. (rep. „A” nr (...)) zwartym przed notariuszem P. S., D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., która to spółka działa w imieniu własnym, a także w imieniu i na rzecz S. J., wraz z I. G. i R. K. ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) i sprzedaje go wraz z udziałem 134/1572 części w częściach wspólnych budynku i w prawie własności działki gruntu na rzecz ww. osób w udziale 1/2 części.

Aktem notarialnym z dnia 5 września 2012 r. (rep. „A” nr (...)) zwartym przed notariuszem P. S., D. B., reprezentujący (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., która to spółka działa w imieniu własnym, a także w imieniu i na rzecz S. J., wraz z A. L. i P. L. ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) i sprzedaje go wraz z udziałem 134/1572 części w częściach wspólnych budynku i w prawie własności działki gruntu na rzecz ww. osób.

W piśmie z dnia 18 grudnia 2012 r., powódka powiadomiła pozwanego, że w związku z odstąpieniem przez pozwanego od umowy o współpracę powstała konieczność rozliczenia nakładów poczynionych przez (...) Spółkę z o.o. na jego nieruchomość. Inwestycja w zakresie budynku „C” zostanie rozliczona na zasadach określonych w umowie o współpracę, w ramach jej częściowego wykonania, zaś rozliczenie pozostałych nakładów inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości, dokonanych przez (...) Spółka z o.o., z uwagi na odstąpienie pozwanego od umowy, nie podlega jej postanowieniom, gdyż umowa nie może być wykonana w tej części. Nakłady poczynione przez powódkę powinny być zwrócone Spółce bezpośrednio przez pozwanego, jako wzbogaconego właściciela nieruchomości. Powód podał, iż nakłady łącznie wyniosły 445.481 zł i wezwał pozwanego do zapłaty tej kwoty.

W dniu 15 kwietnia 2013 r., powódka złożyła w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowalnego w S. wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowalnego – kotłowni, trzech małych domów mieszkalnych z garażami (...) w S., ul. (...), działka nr (...).

W dniu 20 kwietnia 2012 r., pozwany wysypał na drodze dojazdowej bo budowy piasek uniemożliwiając komunikację. Na terenie budowy został również postawiony przez pozwanego blaszany kontener.

Pismem z dnia 19 marca 2014 r., powód wypowiedział umowę o współpracę i pełnomocnictwo z dnia 27 czerwca 2007 r. (rep. „A” nr (...)) z ważnych przyczyn leżących po stronie pozwanego polegających w szczególności na wypowiedzeniu udzielonego Spółce w dniu 27 czerwca 2007 r. pełnomocnictwa (rep. A nr (...)) co uniemożliwia dokonywanie przez Spółkę w imieniu pozwanego w związku z realizacją przedmiotowej umowy jakichkolwiek czynności prawnych oraz utrudnianiu wykonywania prac budowlanych na nieruchomości, której dotyczyła wypowiadana umowa (nieruchomość przy ul. (...)), rozpowszechniania wśród pracowników (...) sp. z o.o. nieprawdziwych informacji o tej spółce.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd uznał powództwo za niezasadne w całości. Wskazał, że zgodnie z ogólnymi zasadami rozkładu ciężaru dowodu, wskazanymi w art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c., dochodząc roszczeń z tytułu poniesionych nakładów, na powódce spoczywał ciężar wykazania przysługującego jej roszczenia od pozwanego. Zgodnie bowiem z art. 232 k.p.c., strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Sąd może dopuścić dowód nie wskazany przez stronę. Oznacza to, że powódka winna wskazać wszystkie fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, dotyczące istoty sporu, a w przypadku ich zaprzeczenia przez pozwanego fakty te wykazać za pomocą dowodów. Zasadę rozkładu ciężaru dowodu statuuje przepis art. 6 k.c., stanowiący, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Dysponentami postępowania dowodowego w toku procesu cywilnego są jego strony. Na stronach zatem spoczywa inicjatywa dowodowa, zaś działanie sądu z urzędu w zakresie wyszukiwania i przeprowadzania dowodów jest ograniczone i sprowadza się jedynie do szczególnie wyjątkowych sytuacji. Zdaniem Sądu powódka winna wykazać, że poniosła określone nakłady na nieruchomość, jakie to były nakłady, jaką korzyść przysporzyły pozwanemu, w jaki sposób podniosły wartość gruntu. Ewentualnie powódka winna wykazać, że strony łączyła umowa, do której zastosowanie znajdują przepisy o umowie zlecenie. W końcu, że z powodu niewykonania przez pozwanego umowy z dnia 27 czerwca 2007 r., lub jej nienależytego wykonania poniosła szkodę, która ma związek z takim działaniem pozwanego.

W dalszej kolejności Sąd wskazał, ze stan faktyczny, w zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy był między stronami bezsporny. Stan ten wynikał z niezaprzeczonych wzajemnie przez strony nich twierdzeń. Ponadto został poparty przedstawionymi przez strony dokumentami urzędowymi, w postaci aktów notarialnych, decyzji, czy dziennika budowy. Wynikał nadto z zeznań przesłuchanego w charakterze powódki D. B. i pozwanego. Zeznaniom tym sąd dał w całości wiarę. Uzupełniały one bowiem stan wynikający z dokumentów. Okoliczność rozwiązania przez strony łączącej ich umowy z dnia 27 czerwca 2007 r., miała dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy drugorzędne znaczenie. Przesłuchani na tę okoliczność świadkowie wskazani przez stronę powodową, nie znali przyczyn rozwiązania umowy, ani nie byli w stanie podać okoliczności towarzyszących zawarciu tej umowy, czy intencji stron przy jej zawieraniu. Nic nie wiedzieli na temat okoliczności towarzyszących rozwiązania umowy. Nie potrafili opisać dokonywanych przez strony rozliczeń. Wszyscy przesłuchani świadkowie zgodnie opisali zakres wykonanych przez powódkę prac. Również drugorzędne znaczenie dla sprawy miała okoliczność wypowiedzenia przez pozwanego pełnomocnictwa udzielonego w dniu 27 czerwca 2007 r. Powódka podnosiła tę okoliczność, upatrując w odwołaniu pełnomocnictwa dorozumianego oświadczenia woli pozwanego o rozwiązaniu umowy. Tymczasem dla rozstrzygnięcia sprawy nie miało znaczenia, czy umowa stron została rozwiązana, a jeśli tak to kiedy, skoro powódka zgłosiła roszczenie związane z jej nienależytym wykonaniem przez pozwanego (zarówno w zakresie zwrotu poniesionych wydatków, jak i w zakresie zapłaty odszkodowania), a rozwiązanie umowy nie miało wpływu na ocenę jej wykonania. Odnośnie odwołania pełnomocnictwa Sąd zauważył, że zgodnie z umową stron, pozwany był zobowiązany do udzielenia powódce pełnomocnictwa „ w powyższym zakresie”, a więc umożliwiającego podejmowanie przez powódkę samodzielnie (bez bezpośredniego zaangażowania pozwanego) działań związanych z wybudowaniem na działce pozwanego budynku, a następnie sprzedaż mieszkań powstałych po ich wyodrębnieniu. Brak pełnomocnictwa pozwanego uniemożliwiał co prawda działanie samodzielne powódki w tym zakresie, jednakże powódka mogła podejmować w dalszym ciągu te działania wspólnie z pozwanym. Nie można uznać, że nieudzielenie przez pozwanego, czy odwołanie pełnomocnictwa udzielonego uniemożliwiało realizację postanowień umowy z dnia 27 czerwca 2007 r., a więc wydanie działki przez pozwanego i wybudowanie przez powódkę budynku, a następnie wyodrębnienie lokali i ich sprzedaż. Działania utrudniające powódce czasowo dostęp do placu budowy, w jej ocenie, również nie miały wpływu na rozstrzygnięcie, wobec wskazanych przez nią podstaw żądania, a nadto wobec faktu, że grunt pozwanego był nadal w posiadaniu powódki i nie nastąpiło wydanie go na powrót pozwanemu.

Rozpatrując pierwszą z przywołanych w pozwie podstaw prawnych roszczenia Sąd wskazał, że zgodnie z art. 226 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Zgodnie z art. 226 § 2 k.c., samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Zgodnie z art. 230 k.c., przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Powołując jako podstawę odpowiedzialności pozwanego przepis art. 226 k.c., powódka winna wykazać przede wszystkim, że była posiadaczem nieruchomości pozwanego i to bez podstawy prawnej, a więc jej posiadanie nie wynikało z jakiegokolwiek stosunku prawnego, łączącego strony. Posiadanie cudzej rzeczy wynikające ze stosunku prawnego, niweczy bowiem możliwość korzystania przez posiadacza z roszczenia wynikającego z art. 226 k.c. W razie istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego będącego podstawą posiadania cudzej rzeczy, rozliczenie nastąpić powinno według reżimu prawnego normującego ten stosunek prawny. Oznacza to, że przepisy art. 224-230 k.c. nie mają zastosowania do stosunku umownego między właścicielem a inną osobą, na podstawie którego korzystała ona z rzeczy za zgodą właściciela. W takim wypadku, w pierwszej kolejności, stosować należy postanowienia umowy, a w razie jej braku lub odpadnięcia tytułu, przepisy kodeksu cywilnego o zobowiązaniach. W sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy k.c. normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. Jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c.

Wskazując jako podstawę swojego roszczenia, przepis art. 226 k.c., powódka jednocześnie podnosiła, że strony łączyła umowa z dnia 27 czerwca 2007 r., o współpracę. Podała, że w posiadanie nieruchomości pozwanego została wprowadzona w wykonaniu postanowień tej umowy. Pozwany wydał powódce działkę gruntu w celu wybudowania na niej budynku wielomieszkaniowego. W ocenie sądu już to twierdzenie powódki, niezaprzeczone przez pozwanego, wykluczyło możliwość zastosowania art. 226 k.c. do rozliczeń nakładów poniesionych przez powódkę na nieruchomość. W przypadku ustalenia istnienia stosunku prawnego uzasadniającego posiadanie cudzej rzeczy, rozliczenie między stronami winno nastąpić w oparciu o przepisy regulujące ten stosunek prawny, co oznacza, że przepisy art. 224 – 230 k.c., nie znajdują zastosowania w niniejszej sprawie.

Dodatkowo Sąd podniósł, że chcąc korzystać z roszczeń przewidzianych dla posiadacza samoistnego czy też zależnego, wymienionych w przepisach art. 224 – 230 k.c., powódka winna wykazać, jaki charakter miały poczynione przez nią nakłady na nieruchomość pozwanego; w szczególności, czy były to nakłady konieczne, czy też inne nakłady. Od charakteru nakładów uzależniony jest bowiem zakres odpowiedzialności właściciela wobec posiadacza, uprawnionego do żądania zwrotu nakładów. Jak wynika z treści art. 226 k.c., posiadacz może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Zakres roszczeń uzależniony jest dodatkowo od istnienia dobrej lub złej wiary po stronie posiadacza. Posiadaczowi w złej wierze przysługuje zwrot nakładów koniecznych. Natomiast posiadaczowi w dobrej wierze służy również roszczenie o zwrot innych nakładów. Celem nakładów koniecznych jest utrzymanie rzeczy w stanie należytym – niepogorszonym, „takim samym”. Pozostałe nakłady, a więc mające na celu ulepszenie rzeczy, podnoszące jej wartość, nie są nakładami koniecznymi. Powódka nie wykazała jak należy zakwalifikować poczynione przez nią nakłady. Nie wskazała, czy były to nakłady konieczne, czy też nakłady o innym charakterze. Jeżeli były to nakłady o innym charakterze, to w jaki sposób zwiększyły one wartość nieruchomości, szczególnie w kontekście wydzielenia części gruntu i sprzedaży udziałów w gruncie wraz z lokalami wybudowanymi w ramach budynku C. Nie wyszczególniła również tych nakładów. Powódka przedstawiła jedynie prywatą opinię rzeczoznawcy, wykonaną na jej zlecenie, w której rzeczoznawca wycenił wykonane przez powódkę prace, a także ich zakres. Z tym, że rozmiar prac wycenionych w opinii, spowodowany był inwestycją, której realizację powódka rozpoczęła na gruncie pozwanego. Natomiast umowa o współpracę została zawarta w celu wybudowania na tym gruncie jednego budynku. Powódka nie podała, które z tych prac były pracami związanymi z rozpoczęciem inwestycji i stanowiły jej część, a które można zakwalifikować, jako nakłady stricte na nieruchomość pozwanego, podnoszące jej wartość. Sąd uznał, że treść opinii, zakwestionowanej w całości przez pozwanego, nie może stanowić podstawy faktycznej żądania pozwu, tym bardziej, że nie wynika z niej charakter poniesionych przez powódkę nakładów, tylko stanowi ona wycenę konkretnych prac. Z punktu widzenia roszczenia, wynikającego z art. 226 k.c., powódka winna wskazać konkretne nakłady i podać ich cenę. Poza tym, sąd miał na uwadze, że nie można uznać za nakłady konieczne nakładów związanych z wybudowaniem budynku. Nie służą one bowiem ani utrzymaniu rzeczy w należytym stanie, ani jej polepszeniu.

Powódka nie wykazała też, jaką korzyść i czy w ogóle uzyskał pozwany w związku z działaniem powódki polegającym na poczynieniu przez nią nakładów na jego nieruchomość. Oczywistym jest, że grunt sam w sobie przedstawia niższą wartość, niż grunt wyposażony w doprowadzone na potrzeby budowy instalacje. Jednakże w niniejszej sprawie należało wziąć pod uwagę, że w chwili obecnej działka gruntu pierwotnie wydana powódce nie istnieje, wskutek wybudowania na niej jednego budynku i kotłowni, grunt został podzielony w ten sposób, że wyodrębniono z niego działkę gruntu, na której posadowiony jest istniejący i funkcjonujący budynek mieszkalny, a zatem powierzchnia działki pozwanego uległa zmniejszeniu. Inwestycja rozpoczęta przez powódkę przewiduje wybudowanie kompleksu trzech budynków. Fundament pod kolejny budynek już istnieje, a zatem trudno w chwili obecnej będzie przeznaczenie gruntu zmienić. Tym bardziej, że w ewentualnej zmianie przeznaczenia muszą uczestniczyć nabywcy dotychczas wybudowanych mieszkań. Możliwości pozwanego zostały znacznie ograniczone, jeśli chodzi o dowolne rozporządzenie gruntem. Powódka nie wyjaśniła, w czym zatem upatruje korzyści pozwanego związane z otrzymaniem gruntu z nakładami, a tylko przy wykazaniu rzeczywistej korzyści po stronie pozwanego, odniesionej wskutek nakładów powódki, powódka posiadałaby ewentualne roszczenie o ich zwrot.

Odnosząc się do kwalifikacji umowy jako zlecenia i przywoływanych podstaw odpowiedzialności pozwanego Sąd wskazał, że zgodnie z art. 750 k.c., do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Zgodnie z art. 742 k.c., dający zlecenie powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia, wraz z odsetkami ustawowymi; powinien również zwolnić przyjmującego zlecenie od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym. Wreszcie zgodnie z art. 734 § 1 k.c., przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Zgodnie z § 2, w braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 735 § 1 k.c., jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie. Zgodnie z art. 735 § 2 k.c., jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Podnosząc, że łącząca strony umowa była umową, do której znajdują zastosowanie przepisy o umowie zlecenia powódka winna wykazać, że umowa z 27 czerwca 2007 r., posiadała cechy umowy zlecenia, a następnie, że w związku z jej wykonaniem powódka poniosła wydatki, które pozwany, jako zleceniodawca winien jej zwrócić. Umowa o świadczenie usług, tak jak umowa zlecenia jest umową starannego działania. Znaczy to tyle, że usługodawca nie odpowiada za rezultat działań, zobowiązuje się jedynie do wykonania określonych działań i to starannie, w rozumieniu art., 355 § 1 k.c. Definicja ustawowa umowy zlecenia (art. 734 § 1 k.c.) zakłada dążenie do osiągnięcia określonego rezultatu. Zobowiązanie uznać należy jednak za wykonane pomimo nieosiągnięcia zakładanego rezultatu, w przypadku dochowania przez przyjmującego zlecenie należytej staranności. Z tego też względu w nauce prawa umowę zlecenia i umowę o świadczenie usług określa się mianem umów starannego działania. Nie oznacza to jednak, że umowa zlecenia, czy też umowa o świadczenie usług, do której stosuje się odpowiednio regulacje art. 734-751 k.c., nie ma na celu doprowadzenie do powstania rezultatu. W innym przypadku dający zlecenie nie miałby interesu w zawieraniu takiej umowy. Dający zlecenie również dąży do osiągnięcia istotnego dla siebie celu, w odmienny jednak sposób, niż w przypadku umowy o dzieło ustawodawca uregulował kwestię realizacji umowy przez przyjmującego zlecenie i jego odpowiedzialności za jego niewykonanie. Cel dającego zlecenie nie jest elementem przedmiotowo istotnym dla umowy zlecenia, czy też umowy o świadczenie usług.

Zdaniem Sądu I instancji brak jest podstaw w niniejszej sprawie do przyjęcia, że umowa łącząca strony, z dnia 27 czerwca 2007 r., była umową zbliżoną chociażby do umowy zlecenia, ewentualnie była umową o świadczenie usług, do której znajdują zastosowanie przepisy o umowie zlecenia. Brak jest też podstaw do przyjęcia, że w umowie stron z 27 czerwca 2007 r., mowa o jakimkolwiek rezultacie, którego osiągnięcia strony, czy jedna ze stron – pozwany, oczekiwała. Z treści umowy wynika, że pozwany przekazuje powódce określoną działkę gruntu, której jest właścicielem, a pozwana na tej działce ma wybudować jeden budynek. Na tym kończą się jakiekolwiek pisemne ustalenia między stronami, dotyczące wzajemnych zobowiązań. W umowie zawarto postanowienia na temat wzajemnych rozliczeń stron, jednakże brak jest jakichkolwiek szczegółowych uregulowań. Rozliczenia miały być między stronami dokonane na podstawie osobnych uzgodnień. W umowie nie określono czy jedna ze stron umowy obowiązana była zapłacić drugiej stronie jakiekolwiek wynagrodzenie, a jeżeli tak to konkretnie za jakie czynności i która ze stron. Brak jest też określenia jakiejkolwiek sankcji za niewykonanie umowy. Powódka zobowiązała się w umowie do wybudowania jednego budynku, jednocześnie ustalenia sądu wskazują na akceptację przez pozwanego budowy na jego gruncie kompleksu budynków (trzy plus budynek kotłowni) wielorodzinnych, w formie osiedla. Zachowanie pozwanego świadczy o „elastyczności” postanowień umowy. Umowa z dnia 27 czerwca 2007 r., miała charakter ramowy i nie nakładała na żadną ze stron jakichkolwiek egzekwowalnych obowiązków, w tym obowiązku wzajemnych rozliczeń. Również w tym zakresie umowa zawiera bardzo ogólnikowe postanowienia. Z treści umowy wynikało dla pozwanego zobowiązanie do przekazania działki powódce i w tym zakresie umowa została przez pozwanego wykonana. Natomiast dla powódki wynikał z niej obowiązek wybudowania budynku i również w tym zakresie umowa została wykonana. Budowa pozostałych budynków, która początkowo, w ramach realizacji zaprojektowanego osiedla, odbywała się za zgodą pozwanego, wykraczała jednak poza postanowienia umowy, pomimo że pozwany początkowo nie zgłaszał sprzeciwu.

W umowie stron nie można w żaden sposób dopatrzeć się elementów umowy zlecenia, czy umowy podobnej do umowy zlecenia. Nie można uznać, że powódka była przyjmującym zlecenie, gdyż brak jest w umowie określenia jakichkolwiek obowiązków powódki wobec dającego zlecenie pozwanego. Nie można uznać, że takim obowiązkiem było wybudowanie budynku, gdyż powódka twierdziła, że prowadziła prace budowlane jedynie na swoją rzecz. Nie podała, żeby pozwany miał w jakimkolwiek zakresie z tych prac korzystać. Przesłuchany w charakterze powódki D. B. zeznał, że korzyścią którą pozwany miał odnieść z umowy i działań powódki było uzyskanie przez niego wyższej ceny za grunt. Zdaniem powódki pozwany nie miał żadnych uprawnień do rozliczeń powódki z zakresu wykonanych prac. W takiej sytuacji nie można przyjąć, że strony łączyła umowa, na podstawie której powódka była zobowiązana do wykonania na rzecz pozwanego jakichkolwiek prac, czy podejmowania na jego rzecz jakichkolwiek czynności prawnych. Konsekwencją tego jest niemożliwość zastosowania w niniejszej sprawie przepisów dotyczących umowy zlecenia. Mając na uwadze przedmiot umowy stron, Sąd rozważył żądanie powódki w kontekście zakwalifikowania jej jako ewentualnej umowy powiernictwa inwestycyjnego, która wykazuje cechy umowy zlecenia. Istotą takiej umowy jest powierzenie kompleksowej obsługi zadania inwestycyjnego innemu podmiotowi, do którego poprzez przepis art. 750 k.c., można stosować przepisy regulujące obowiązki i uprawnienia zleceniobiorcy. W ramach takiej umowy można powierzyć pełną obsługę wykonawczo –realizacyjną, obejmującą wszelkie działania związane z procesem inwestycyjnym, włącznie z wykonaniem dokumentacji projektowej i administracyjną obsługą procesu. Jednakże w niniejsze sprawie powódka nie wykonywała na podstawie umowy łączącej strony, na rzecz pozwanego żadnych czynności. Wszelkie podejmowane przez nią działania zmierzały co prawda do wybudowania kompleksu budynków, jednakże według twierdzeń powódki „tylko na jej rzecz”. Pozwany nie był ich dysponentem, ani nie miał uprawnień do uczestniczenia w podziale z zysków.

Sąd wskazał też, że umowa zlecenia i umowy o świadczenie usług, do których stosuje się przepisy o zleceniu, są umowami z zasady odpłatnymi. Zgodnie z art. 735 § 1 k.c., jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie. Zgodnie z art. 735 § 2 k.c., jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. W umowie stron z dnia 27 czerwca 2007 r., brak jest postanowień dotyczących wynagrodzenia. Obowiązku zapłaty wynagrodzenia nie nałożono na żadną ze stron. Z treści umowy nie wynika też, która ze stron ma spełnić świadczenie, za które należy się stosowne wynagrodzenie. Brak jest również postanowień o nieodpłatności umowy. W związku z tym, zastosowanie powinien znaleźć art. 735 § 2 k.c. Skoro jednak nie można określić jaka praca powinna zostać wykonana i przez którą ze stron, w tym w szczególności, jaka praca powinna zostać wykonana przez powódkę na rzecz pozwanego, także na podstawie cytowanego przepisu żadnej ze stron nie można przypisać cech dającego zlecenie, czy przyjmującego je do wykonania. Jeżeli zaś mowa o zwrocie jakichkolwiek wydatków, to dający zlecenie powinien je zwrócić przyjmującemu zlecenie (art. 742 k.c.) i tego domagała się powódka, wskazując konkretna podstawę prawną.

Sąd ostatecznie uznał, że umowa łącząca strony była umową nienazwaną, regulującą ogólne ramy współpracy stron przy budowie kompleksu domów wielomieszkaniowych. Została zawarta w celu umożliwienia objęcia gruntu pozwanego w posiadanie i realizowania inwestycji przez powódkę. Umowa nie określała szczegółowych zasad współpracy, w tym wzajemnych rozliczeń stron, ani ich udziału w zyskach z niej osiągniętych. Jedyne zobowiązanie jakie z tej umowy wynikało, polegało na wydaniu przez pozwanego we władanie powódce nieruchomości gruntowej. Ogólnikowy charakter zapisów umowy świadczy również o braku intencji w szczegółowym uregulowaniu jakichkolwiek wzajemnych zobowiązań stron na przyszłość. Za taką interpretacją umowy przemawia chociażby fakt, że od chwili zawarcia umowy tj. od 27 czerwca 2007 r., do chwili złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę - dnia 30 lipca 2007 r., upłynął miesiąc. Niemożliwym jest by powódka (czy inny podmiot działający z jej upoważnienia) w ciągu miesiąca zebrała całą dokumentację budowlaną niezbędną do uzyskania pozwolenia na budowę, w tym projekt budowlany, który musiał dotyczyć posadowienia budynków na konkretnym gruncie. Strony przygotowywały się do podjęcia inwestycji wspólnie, skoro pozwany wyraził zgodę na dostosowanie projektu budowlanego do jego gruntu. W ocenie sądu umowa została zawarta przez strony, w celu realizacji tej konkretnej inwestycji. Godząc się na wydanie nieruchomości powódce, pozwany przystąpił do współpracy z powódką.

W związku z powyższym również żądanie zastosowania w niniejszej sprawie do rozliczeń stron przepisów o umowie zlecenia, a w szczególności art. 742 k.c., nie mogło zostać uwzględnione.

Kolejną przesłankę odpowiedzialności pozwanego Sąd rozważył na gruncie art. 471 k.c. Zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiedzialność przewidziana w cytowanym przepisie wchodzi w rachubę, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki: powstanie szkoda, w znaczeniu uszczerbku majątkowego (art. 361 § 2 k.c.), wyrządzana wierzycielowi przez dłużnika, między tymi elementami istnieje związek przyczynowy i szkoda jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Na wierzycielu spoczywa obowiązek wykazania zobowiązania, a zatem powstania szkody i jej wysokości, a nadto istnienia związku przyczynowego miedzy szkodą, a niewykonaniem zobowiązania. Dłużnik może zwolnić się z obowiązku naprawienia szkody jeśli wykaże, że zobowiązanie wykonał. Zdarzeniem prawnym z którego powódka skutki w postaci szkody wywiodła było niewykonanie przez pozwanego zobowiązania wynikającego z umowy o współpracę. Powódka zobowiązana była do wykazania, że doznała szkody, jaka była jej wysokość i że pomiędzy szkodą, a niewykonaniem umowy przez pozwanego - dłużnika istnieje związek przyczynowy. Pozwany zaś, chcąc zwolnić się z obowiązku naprawienia szkody winien wykazać, że wykonał zobowiązanie wynikające z umowy (zawartej w dniu 27 czerwca 2007 r.) w całości, ewentualnie, że niewykonanie zobowiązania zostało spowodowane okolicznościami od niego niezależnymi. Jak wynika z ustaleń Sądu jedynym obowiązkiem pozwanego, wynikającym z umowy z dnia 27 czerwca 2007 r., było wydanie przez niego powódce działki gruntu, w celu wybudowania na tej działce budynku. Pozwany wywiązał się ze swego zobowiązania w całości. Okoliczność ta była między stronami bezsporna. Umowa nie nakładała na pozwanego innych postanowień. Brak było zatem elementu niewykonania zobowiązania przez pozwanego czy też nienależytego wykonania tego zobowiązania. Brak było zdarzenia prawnego, które mogło spowodować szkodę po stronie powódki. Powyższe skutkuje uznaniem, że żądanie powódki skierowane do pozwanego w pozwie nie miało oparcia w przepisie art. 471 k.c.

Marginalnie Sąd Okręgowy wskazał, że powódka pierwotnie wskazywała na nakłady poczynione na nieruchomości pozwanego, następnie zaś wskazując kolejną podstawę prawną, domagała się zasądzenia wydatków poniesionych w związku z wykonaniem umowy zlecenia łączącej strony, a wreszcie dochodzoną kwotę przedstawiała, jako odszkodowanie za szkodę spowodowaną działaniem pozwanego. Określając dochodzoną kwotę, jako odszkodowanie, powódka nie wykazała, że dochodzona należność odpowiada rzeczywistej stracie, którą wskutek działań pozwanego poniosła. Powódka nie podała, w czym wyrażała się jej szkoda, czy w stracie rzeczywistej, a wiec w poniesionym przez nią uszczerbku majątkowym, czy też przedstawia utracone korzyści, których powódka nie osiągnęła.

Mając na uwadze wyniki postępowania w tym zakresie, a więc po ustaleniu braku podstawy żądania skierowanego przeciwko pozwanemu przez powódkę, sąd pominął dowód z opinii biegłego, zgłoszony przez powódkę na okoliczność zakresu prac zrealizowanych przez powoda na nieruchomości pozwanego, charakteru poczynionych przez powódkę nakładów na tę nieruchomość oraz ich wartości. Sąd pominął również dowód z oględzin nieruchomości. Sąd pominął dowody z dokumentów zgłoszone przez pozwanego, a znajdujące się w aktach spraw będących w toku między stronami. Dokumenty te miały przedstawiać i wyjaśnić tło sporów między nimi. Biorąc pod uwagę treść żądań i przedstawione przez powódkę okoliczności faktyczne, a także, że pozwany nie wystąpił w niniejszej sprawie z żądaniem wzajemnym, sąd uznał, że ustalenie tych okoliczności nie przyczyni się do rozstrzygnięcia sprawy niniejszej w żaden sposób, a może spowodować jej przewleczenie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., a więc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W niniejszej sprawie stroną przegrywającą w całości jest powód i to on winien zwrócić pozwanej koszty postępowania w całości. Podstawą zasądzenia kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 7.200 złotych, na rzecz pełnomocnika pozwanych, ustanowionego z urzędu jest § 2 i 6 pkt 7, Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r., w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Apelację od powyższego wyroku złożyła powódka zaskarżając go w całości i wnosząc o zmianę wyroku i zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty 445.481 zł z ustawowymi odsetkami licząc od dnia wniesienia pozwu, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu, a ponadto o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje. W apelacji powódka zawarła również wnioski o przeprowadzenie dowodów. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

- naruszenie art. 65 § 2 k.c. oraz art. 229 k.p.c. i 233 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie, że wobec użycia w umowie z dnia 27 czerwca 2007 r. o współpracę i pełnomocnictwo wyrażenia „budynek mieszkalny" w liczbie pojedynczej umowa ta obowiązywała jedynie przez okres budowy budynku C,

- pominięcie w ustaleniach faktycznych tego, że strona powodowa dowiedziała się o wypowiedzeniu pełnomocnictwa przez pozwanego pod koniec października 2012 r. i nie poczynienie żadnych innych własnych ustaleń, chociaż fakt ten ma istotne znaczenie z punktu widzenia roszczeń powódki,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., a w konsekwencji błędy w ustaleniach faktycznych polegające na przyjęciu, że koszty wymiany ziemi wynosiły 200.000 zł i koszty te poniósł pozwany, a następnie zostały one zwrócone pozwanemu przez powódkę, gdy w rzeczywistości, koszty te wynosiły 85.000 zł i w całości zostały poniesione przez powódkę,

- nieustalenie przez Sąd I instancji, kiedy i przez kogo doszło do rozwiązania umowy z dnia 27 czerwca 2007 r. o współpracę i pełnomocnictwo tj. nieustalenie okoliczności istotnych dla oceny zasadności roszczeń powódki wywodzonych na podstawie przepisów art. 735 § k.c., 742 k.c., 746 § 1 i 2 k.c. oraz per analogiom art. 753 k.c., a w konsekwencji nierozstrzygnięcie co do istoty sprawy,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., nierozważenie dowodów i wadliwą ich ocenę, a w konsekwencji błąd w ustaleniach faktycznych polegający na uznaniu, że piasek na budowie przy ul. (...) był wysypany jedynie w dniu 20 kwietnia 2012 r., gdy w rzeczywistości zalegał on tam od kilku dni,

- naruszenie art. 217 § 2 i 3 k.p.c. oraz art. 278 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłych i dowodu z oględzin nieruchomości w sytuacji, gdy szczególnie oddalenie tego pierwszego wniosku uniemożliwiło stronie powodowej wykazanie wysokości dochodzonego przez nią roszczenia,

- naruszenie art. 734 § 1 k.c. i 750 w związku z art. 734 i n. k.c. poprzez błędne przyjęcie, że umowa z dnia 27 czerwca 2007 r. o współpracę i pełnomocnictwo nie jest umową zlecenia albo umową o świadczenie usług, do której odnoszą się przepisy o zleceniu, co miało wpływ na nierozpoznanie przez Sąd Okręgowy roszczeń strony powodowej, wywodzonych w oparciu o przepisy art. 735 § 1 k.c., 742 k.c., 746 § 1 i 2 k.c. oraz per analogiom art. 753 k.c., a w konsekwencji nieorzeczenie co do istoty sprawy,

- naruszenie art. 471 i n. k.c., art. 361 § 1 i 2 k.c. w związku z § 2 umowy z dnia 27 czerwca 2007 r. o współpracę i pełnomocnictwo poprzez błędne przyjęcie, że jedynym obowiązkiem pozwanego w ramach umowy z dnia 27 czerwca 2007 r. o współpracę i pełnomocnictwo było wydanie nieruchomości przy ul. (...) w S. powódce, a w konsekwencji, że powódka nie poniosła żadnych szkód w związku z wypowiedzeniem pełnomocnictwa przez pozwanego, a w rezultacie nieorzeczenie co do istoty sprawy,

- naruszenie przepisu art. 361 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 471 k.c. poprzez przyjęcie, iż strona powodowa nie wykazała żadnej szkody poniesionej w związku z nienależytym wykonaniem umowy z dnia 27 czerwca 2007 r. o współpracę i pełnomocnictwo przez pozwanego, gdy wykazać tej szkody w zakresie oczekiwanym przez Sąd Okręgowy strona powodowa nie miała szansy wobec oddalenia jej wniosków dowodowych.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że Sąd Okręgowy błędnie przyjął, że umowa z dnia 27 czerwca 2007 r. o współpracę i pełnomocnictwo obowiązywała jedynie do czasu wybudowania budynku C, gdyż rzekomo zdaniem Sądu Okręgowego przedmiotowa umowa dotyczyła wybudowania jednego budynku. Posłużenie się liczbą pojedynczą w treści umowy z dnia 27 czerwca 2007 r. jest bez znaczenia. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że wolą stron nie było wybudowanie tylko i wyłącznie segmentu C. Strony były świadome zakresu inwestycji, oraz faktu, iż umowa z dnia 27 czerwca 2007 r. obowiązuje w odniesieniu do całej inwestycji, a nie tylko co do segmentu C. Skoro, co przyznaje Sąd Okręgowy, projekt budowlany został zgłoszony do organów nadzoru budowlanego już w tydzień po zawarciu umowy o współpracę i pełnomocnictwo, to nie ulega wątpliwości, że zakres ten był znany stronom i akceptowany w dacie zawierania umowy. Co więcej, strona pozwana sama w niniejszym postępowaniu wykazywała, że według niej nie ulega wątpliwości, że umowa obejmowała również budowę segmentów A i B, wspólnej kotłowni, drogi dojazdowej do budynków i uzbrojenie całego terenu. Konsekwencją powyższego błędu Sądu I instancji było przyjęcie, że bez znaczenia dla sprawy było wypowiedzenie przez stronę pozwaną powódce pełnomocnictwa. Miało ono znaczenie decydujące, gdyż ewidentnie uniemożliwiało realizację przez stronę powodową umowy. Sąd Okręgowy w ogóle nie poczynił ustaleń co do skuteczności i daty odwołania przez pozwanego S. J. pełnomocnictwa.

Zdaniem skarżącej Sąd Okręgowy wadliwie uznał za wiarygodne zeznania pozwanego S. J. odnoszące się do wymiany gruntu. Twierdził on, że pokrył koszty transportu tego gruntu, gdy w rzeczywistości koszty te poniosła strona powodowa. Ponadto Sąd Okręgowy jako podstawę faktyczną wyroku przyjął sprzeczne z materiałem dowodowym w sprawie ustalenie, że koszt wymiany gruntu wyniósł ponad 200.000 zł, które to pieniądze zostały zwrócone pozwanemu przez powódkę. Okoliczności te nie wynikają w żaden sposób ani z zeznań D. B., ani z zeznań S. J.. Sąd w istocie pomylił i pomieszał dwa fakty wynikające z innych dowodów zgromadzonych w sprawie oraz ze stanowiska samych stron - fakt wymiany gruntu za 85 tysięcy złotych - która to wymiana w całości została sfinansowana przez powódkę z faktem udzielenia przez pozwanego pożyczki w wysokości ponad 200.000 zł, która to pożyczka w całości została zwrócona pozwanemu.

W dalszej części uzasadnienia powódka wskazała, że Sąd Okręgowy w ogóle uchylił się od ustalenia, kiedy i przez kogo doszło do rozwiązania umowy z dnia 27 czerwca 2007 r. Zaniechanie Sądu było niedopuszczalne, gdyż roszczenia strony powodowej są wywodzone m.in. w oparciu o przepisy dot. umowy zlecenia, a część przytoczonych przez powódkę podstaw prawnych roszczenia ma ścisły związek z tym, kto i w jakich okolicznościach oraz z jakich przyczyn rozwiązał łącząca strony umowę. Brak ustaleń sądu nie pozwala w istocie rozstrzygnąć czy i na jakich warunkach zastosowanie znajdą przepisy art. 735 § 1 k.c., art. 742 k.c., art. 746 § 1 i 2 k.c. oraz per analogiom art. 753 k.c. Brak ustalenia uniemożliwiło orzeczenie przez Sąd Okręgowy co do istoty sprawy.

Zdaniem skarżącej Sąd Okręgowy błędnie ustalił, że piasek na budowie był wysypany jedynie w dniu 20 kwietnia 2012 r., kiedy, co wynika wprost z zeznań świadka R. P. a pośrednio z zeznań M. K. (2) - byłego dzielnicowego wynika, że piasek ten blokował możliwość realizacji prac przez kilka dni. Powyższe istotnie rzutuje na ocenę, czy pozwany był osobą wiarygodną, i czy w takich warunkach była możliwość kontynuowania przez powoda realizacji umowy - tj. budowy budynków B i A.

Sąd Okręgowy błędnie przyjął, że strona powodowa nie udowodniła wysokości dochodzonego roszczenia. Powódka wykazała przy pomocy zgromadzonych w sprawie dowodów, iż zaprojektowała i wybudowała na gruncie należącym do pozwanego S. J. przy ul. (...) segment C, kotłownię, fundament pod segment B oraz instalacje wspólne całej inwestycji. Powyższe wykazane zostało takimi dowodami jak pozwolenie na budowę, dziennik budowy, zeznaniami świadków: R. P., M. K., M. K. (1), dowodem z przesłuchania stron. Nadto wysokość należnych stronie powodowej kwot została oszacowana przez rzeczoznawcę M. K., który był obecny na budowie. Co więcej, strona pozwana zakwestionowała jedynie koszty betonowego ogrodzenia, które jak twierdzi, przekazała powódce (powódka tego nie kwestionuje) oraz rzekomo zapłaciła za transport ziemi, która podlegała wymianie (to twierdzenie jest nieprawdziwe i powódka to zakwestionowała). Skoro zatem, strony zasadniczo nie były w sporze o to, co zostało wybudowane przez stronę powodową, to mając na uwadze art. 229 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. należało uznać ten fakt za zasadniczo bezsporny (z wyłączeniem kwestii kosztów wymiany ziemi). Konsekwencją ustalenia, że powódka wybudowała określone obiekty i instalacje na gruncie pozwanego, jest to, że powódka ma uzasadnione prawo dowodzić, jaka jest tego wartość, a w rezultacie, jakie koszty poniosła, realizując umowę z pozwanym, których nie może już odzyskać z powodu naruszenia warunków umowy przez stronę pozwaną. Było to uzasadnione w związku z roszczeniem zgłoszonym przez powódkę, a mającym ścisły związek z przedmiotowymi obiektami i instalacjami (powódka je wybudowała z własnych środków). W tym kontekście za niedopuszczalne, bo nie mające uzasadnienia w przepisach art. 217 § 2 i 3 i art. 278 § 1 k.p.c. było oddalenie wniosków dowodowych strony powodowej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Jeżeli Sąd Okręgowy miałby jakieś wątpliwości co do zakresu prac zrealizowanych przez powódkę, to powinien był dopuścić dowód z oględzin nieruchomości, czego jednak nie uczynił, poprzestając na dokumentach, zeznaniach świadków i stron postępowania. Skarżąca podkreśliła, że w sprawie nie zachodziły przesłania do oddalenia wniosku dowodowego, wynikające z treści art. 217 § 3 k.p.c. Nie ulega przy tym wątpliwości, że Sąd w tym zakresie nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a zatem zachodziły podstawy, aby dla oceny wysokości roszczeń powódki zgodnie z art. 278 § 1 k.p.c. zasięgnąć wiadomości specjalnych.

Zdaniem powódki Sąd Okręgowy błędnie przyjął też, że strony nie łączyła umowa zlecenia lub umowa podobna do umowy zlecenia. Według Sądu strony zawarły bliżej nieokreśloną umowa nienazwaną. Istotnym elementem umowy łączącej strony, decydującym o charakterze relacji pomiędzy powódką a pozwanym jest to, że pozwany zobowiązał się udzielić, a następnie udzielił powódce pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu w celu wybudowania budynku, a następnie wyodrębnienia w nim i sprzedaży lokali (wraz z udziałem w gruncie). Powyższe wskazuje, że powódka działała tak jak przyjmująca zlecenie. Miała ona nie tylko wybudować, ale również sprzedać wyodrębnione lokale wraz z udziałem w gruncie. Błędne jest zatem twierdzenie Sądu I instancji, że w umowie stron nie ma mowy o jakimkolwiek rezultacie. Przecież oczywistym jest to, że strona powodowa dążyła do osiągnięcia rezultatu umowy, jakim była sprzedaż lokali w wybudowanych na gruncie pozwanego budynkach C, B, i A wraz z udziałem pozwanego w tym gruncie. Żeby sprzedaż taką strona powodowa mogła zrealizować, konieczne było pełnomocnictwo strony pozwanej.

Nie jest również prawdą, że przedmiotowa umowa nie określała wynagrodzenia zleceniobiorcy. W jej treści w § 4 wskazane jest, iż cena metra kwadratowego działki nie może być niższa niż 120,00 zł za m2, natomiast o cenie lokali decydowała powodowa spółka. Oznacza to, że pozwany - zleceniodawca miał zagwarantowany od powodowej spółki -zleceniobiorcy przychód w postaci zapłaty za udział w gruncie, nie mniej jednak niż 120 zł za m2, natomiast wynagrodzenie powódki mieściło się w przewidywanym przychodzie, który miała ona uzyskać ze sprzedaży lokali. Pozwany miał zagwarantowany dochód w postaci wartości zbywanych udziałów w gruncie nie mniejszej niż 120 zł za m2 bez względu na to, za jaką cenę będzie zbywany lokal, natomiast powódka ponosiła cale ryzyko tego, iż koszty budowy nie zwrócą się w cenie lokalu.

W kontekście zastosowania art. 746 § 1 k.c. elementem rodzącym niepewność co do stanu prawnego w relacjach między stronami jest to, czy strona pozwana wypowiedziała umowę z dnia 27.06.2007 r. czy też nie. Konsekwencją tej niepewności było złożenie w dniu 19 marca 2014 r. przez powoda oświadczenia o wypowiedzeniu łączącej strony umowy. Strona pozwana nie złożyła w sposób wyraźny oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z dnia 27.06.2007 r, jednak fakt odwołania pełnomocnictwa niezbędnego do zrealizowania umowy wskazuje, że jego oświadczenie woli możnaby traktować, za równoczesne wypowiedzenie umowy. Pełnomocnictwo miało charakter nieodwołalny i niewygasający na wypadek śmierci mocodawcy. Mając na uwadze treść art. 101 § 1 i 2 k.c. trzeba przyjąć, że tylko ustanie stosunku prawnego będącego podstawą takiego pełnomocnictwa, może być podstawą do jego cofnięcia, pomimo nieodwołalności i niewygasalności na wypadek śmierci. Zatem oświadczenie woli pozwanego o odwołaniu pełnomocnictwa nieodwołalnego, można, mając na uwadze treść art. 65 § 1 k.c. tłumaczyć jako równoczesne wypowiedzenie przez pozwanego umowy z dnia 27.06.2007 r. o współpracę i pełnomocnictwo. W takiej sytuacji znalazłby zastosowanie przepis art. 746 § 1 k.c. Konsekwencją tego stanu rzeczy jest to, że pozwany jako zleceniodawca wypowiadający umowę jest obowiązany zwrócić wszystkie wydatki, które powód poczynił w związku z jej realizacją. Zwrot wydatków obejmuje również poczynione przez zleceniobiorcę nakłady na rzeczy należące do zleceniodawcy (analogia z art. 753 § 2 zdanie drugie k.c.). Ponadto wypowiedzenie przez pozwanego umowy nie nastąpiło z ważnych powodów, a tym samym odpowiada on również na mocy art. 746 § 1 k.c. za wyrządzoną pozwanemu szkodę z tego tytułu. Zastosowanie ustawowej formuły rozliczeń między stronami uzasadnione jest tym, że strony nie uzgodniły innego sposobu rozliczenia na mocy § 5 umowy z dnia 27.06.2007 r. Wypowiedzenie umowy zlecenia rodzi skutki ex nunc. Oznacza to, że po wypowiedzeniu umowy przez zleceniobiorcę-powoda uprawniony jest on domagać się od zleceniodawcy-pozwanego zwrotu wydatków poczynionych w celu należytego wykonania zlecenia (art. 742 k.c.), nadto przysługuje mu wynagrodzenie za wykonany przedmiot zlecenia (art. 735 § 1 k.c.). Powszechnie w piśmiennictwie przyjmuje się, że obowiązek zwrotu z art. 742 k.c. obejmuje obok wydatków również nakłady - analogia z art. 753 § 2 zdanie drugie k.c.

Zdaniem skarżącego Sąd Okręgowy bardzo pobieżnie rozpoznał roszczenia powoda z punktu widzenia przepisów o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i n. k.c.). W sposób całkowicie dowolny i oderwany od treści umowy o współpracy i pełnomocnictwo stwierdził, że jedynym obowiązkiem pozwanego wynikającym z tej umowy było wydanie powódce gruntu w celu wybudowaniu na tym gruncie budynku. S. J. zobowiązał się natomiast do wydania nieruchomości, niezbywania i nieobciążania nieruchomości, udostępnienia wszelkich informacji i dokumentów dot. nieruchomości, udzielenia pełnomocnictwa Spółce, nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek śmierci. Z powyższego wynika, że obowiązków strony pozwanej było cztery, a nie jeden, a co więcej kluczowym obowiązkiem pozwanego było udzielenie powódce pełnomocnictwa. Skoro zatem wbrew twierdzeniu Sądu Okręgowego, pozwany był zobowiązany udzielić pełnomocnictwo, to nie mógł on również podjąć czynności, które to pełnomocnictwo niweczą. Takie czynności stanowiły przejaw nienależytego wykonywania umowy przez pozwanego. Niezrozumiały jest zarzut Sądu Okręgowego, iż powód nie wskazał, czy dochodzona kwota jest rzeczywistą stratą, czy utraconą korzyścią. Powódka wskazała wyraźnie już w pozwie, z czym wiąże swoje roszczenia - chodziło w całości o nakłady na budynek B (w toku postępowania zostało wykazane, że obejmują one roboty ziemne i wykonanie fundamentów pod budynkiem B) oraz w 2/3 nakłady na infrastrukturę osiedla, na co w szczególności składały się instalacje i sieci doprowadzające media, odprowadzające ścieki oraz kotłownia. Ponadto dochodzono również równowartości dostarczonych na plac budowy elementów klatki schodowej budynku „B" i „A". Strona powodowa wskazała również, że swoim roszczeniem obejmuje 2/3 wartości infrastruktury osiedla, gdyż w 1/3 została ona rozliczona w związku ze sprzedażą lokali w budynku C. Mając na uwadze przedstawione już w pozwie i podtrzymywane w toku postępowania, stanowisko powoda nie sposób jest przyjąć, że Sąd Okręgowy mógł mieć problem z ustaleniem czy mamy do czynienia z dammun emergens, czy z lucrum cessans.

Pozwany w piśmie z dnia 24 marca 2015 r. stanowiącym odpowiedź na apelację wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja wniesiona przez powódkę okazała się zasadna prowadząc w konsekwencji do wydania wyroku kasatoryjnego. W ocenie bowiem Sądu Apelacyjnego nie została rozpoznana istota niniejszej sprawy co zgodnie z treścią art. 386 § 4 k.p.c. prowadziło do uchylenia wyroku i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Pojęcie nierozpoznania istoty sprawy zawarte w przedstawionej wyżej regulacji dotyczy nierozpoznania istoty roszczenia będącego podstawą powództwa, czy też wniosku. Istota sprawy oznacza jej sedno, kwintesencję roszczenia dochodzonego pozwem, czy też objętego wnioskiem. Jest to jednocześnie pojęcie węższe niż rozpoznanie i rozstrzygnięcie sprawy w ogóle. Nie może być ono kojarzone z rozpoznaniem wyłącznie kwestii formalnych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 lipca 1998 r. (I CKN 897/97) nierozpoznanie istoty sprawy oznacza brak merytorycznego rozpoznania zgłoszonych w sprawie roszczeń. Oznacza to zaniechanie przez Sąd I instancji zbadania materialnej podstawy żądania, albo pominięcie merytorycznych zarzutów (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 września 1998 r. - II CKN 896/98). Takie także stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 września 2002 r. (IV CKN 1298/00) podnosząc, iż pojęcie istoty sprawy, o którym mowa w art. 386 k.p.c. dotyczy jej aspektu materialnego i w tej jedynie płaszczyźnie może być oceniany zarzut jej nierozpoznania. Będzie ono zachodzić wówczas, gdy sąd nie zbadał podstawy materialnej pozwu, jak też skierowanych do niego zarzutów merytorycznych i w swoim rozstrzygnięciu nie odniósł się do tego, co jest przedmiotem sprawy. W wyroku z dnia 22 kwietnia 1999 r. (II UKN 589/98) Sąd Najwyższy wskazał, iż oceny, czy sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy dokonuje się na podstawie z jednej strony analizy żądań pozwu, a z drugiej przepisów prawa materialnego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia. W doktrynie utrwalony jest pogląd, że treścią powództwa, czy też wniosku jest żądanie urzeczywistnienia w konkretnym przypadku określonej normy prawnej przez wydanie orzeczenia sądowego określonej treści. Nierozpoznanie więc istoty sprawy sprowadza się do pozostawienia poza oceną sądu okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki zastosowania norm prawa materialnego.

Takich uchybień dopuścił się Sąd I instancji w rozpoznawanej sprawie. Nie przeprowadził bowiem postępowania dowodowego i w konsekwencji nie poczynił ustaleń niezbędnych do zastosowania norm prawa materialnego. Należy zaznaczyć, że powódka formułując podstawę faktyczną swojego żądania jedocześnie wskazała na trzy możliwe podstawy prawne rozstrzygnięcia. Zabieg taki uznać należało za całkowicie dopuszczalny i w żadnym przypadku nie świadczącym o niekonsekwentnym stanowisku skarżącej. Nie jest bowiem wykluczone, że określone okoliczności faktyczne przytoczone w pozwie wpisywać się będą w dyspozycje różnych przepisów prawa materialnego.

W niniejszej sprawie więc powódka z jednej strony powołała się na przepisy art. 226 k.c. i art. 230 k.c. odnoszące się do nakładów na cudzą nieruchomość dokonanych przez posiadacza zależnego. Z drugiej strony, kwalifikując łączącą strony umowę, jako umowę zlecenia powołała się na przepisy art. 742 k.c. oraz art. 746 § 1 k.c. odnoszące się do zwrotu wydatków poniesionych przez przyjmującego zlecenia. Po trzecie wreszcie powódka odwołała się do przepisu art. 471 k.c. określającego odpowiedzialność odszkodowawczą w związku z niewykonaniem, czy też nienależytym wykonaniem zobowiązania.

Odnośnie pierwszej z tak zakreślonych podstaw prawnych powództwa podzielić należało przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zapatrywanie dotyczące zakresu stosowania wskazanych przez powódkę regulacji. Zgodnie z treścią art. 226 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Jednocześnie zgodnie z § 2. tego artykułu, samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Z kolei przepis art. 230 k.c., przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Rację ma Sąd I instancji wskazując, że w sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić, na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy k.c. normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224-226 k.c. ani art. 405 k.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym. W dalszej kolejności, jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c. (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP 6/09, LEX nr 496385, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r., sygn. akt III CKN 791/99, niepubl., z dnia 11 czerwca 2008 r., sygn. akt V CSK 28/08, niepubl; z dnia 27 czerwca 2012 r., sygn. akt IV CSK 601/11, niepubl.).

Stąd też w rozważanej sprawie w pierwszej kolejności konieczne było ustalenie, czy strony w ogóle łączyła jakakolwiek umowa, z którą wiązało się władztwo nad nieruchomością, a w dalszej kolejności, czy strony w tego rodzaju umowie zawarły postanowienia odnoszące się do czynionych nakładów przez powódkę na gruncie pozwanego. O ile poza sporem pozostawała sama okoliczność zawarcia przez strony umowy z dnia 27 czerwca 2007 r. (karty 15 – 19 akt), o tyle sporne już były jej postanowienia i w konsekwencji charakter łączącego strony węzła obligacyjnego. Nierozpoznanie istoty sprawy przejawiało się przede wszystkim w braku przeprowadzenia dowodów pozwalających na pełne zrekonstruowanie jej treści. Sąd I instancji skoncentrował się bowiem wyłącznie na tekście umowy pozostawiając poza sferą swoich zainteresowań przedstawione przez pozwanego już w odpowiedzi na pozew stanowisko, zgodnie z którym sama pisemna treść umowy nie wyrażała jej wszystkich postanowień wobec czynienia w tym względzie przez powódkę i pozwanego dalszych szczegółowych uzgodnień. Pozwany podnosił, że miała ona wyłącznie charakter ramowy z uwagi na zaufanie, jakim darzyły się strony i nie wyczerpywała wzajemnych ustaleń. Pozwany podnosił wprost, że faktycznie był wspólnikiem powódki. Co istotne, niewyrażone w umowie ustalenia odnosił do najważniejszych z punktu widzenia rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kwestii wzajemnych rozliczeń stron. W tym zakresie skarżący odwołał się do argumentacji zawartej w szczegółowo wskazanych w odpowiedzi na pozew postępowaniach, jakie toczą się między stronami. Oczywiście obowiązkiem pozwanego w ramach niniejszego procesu winno być przedstawienie wszystkich twierdzeń i zarzutów przeciwko żądaniu pozwu i odsyłanie w tym zakresie do innych postępowań tego wymogu nie spełnia, jednakże takie stanowisko procesowe nie stało się przedmiotem stosownej reakcji Sądu. Najistotniejsze jest jednak to, że powód celem wykazania wyraźnie i jednoznacznie wyartykułowanego zarzutu innego, niż tylko wynikający z przedłożonego tekstu, zakresu umowy, zawarł w tym względzie stosowne wnioski dowodowe. Dotyczyły one dokumentów znajdujących się w aktach spraw sądowych toczących się pomiędzy stronami, przy czym skarżący zobowiązał się do ich określenia po wpłynięciu akt. Dopiero więc sprecyzowanie wniosków dowodowych przez pozwanego, a w dalszej kolejności przeprowadzenie dowodów tymi wnioskami objętych pozwalało na pełne zrekonstruowanie poszczególnych postanowień umowy, a w konsekwencji ustalenie jej charakteru, a w szczególności, czy jej postanowienia wypełniają istotne elementy którejkolwiek z umów nazwanych, czy też mają charakter umowy mieszanej (w takim wypadku konieczne było ustalenie jakie rodzaje umów wchodziłyby w rachubę i w konsekwencji, które z przepisów prawa materialnego ostatecznie znajdowały w sprawie zastosowanie), czy wreszcie umowa miała charakter umowy nienazwanej zawieranej w ramach swobody umów wyrażonej w art. 353 ¹ k.c. Stosuje się do nich bezpośrednio normy zawarte w kodeksie cywilnym, odnoszące się do umów w ogólności oraz w drodze analogii przepisy dotyczące tych umów nazwanych, do których umowy nienazwane są najbardziej zbliżone charakterem prawnym (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 1999 r., I CKN 1135/97, OSNC 1999 Nr 9, poz. 165; z dnia 16 lutego 2001 r., IV CKN 269/00, OSNC 2001, Nr 9, poz. 139). Nie została więc ostatecznie ustalona podstawowa okoliczność otwierająca dopiero możliwość oceny roszczeń określonych w pozwie, czy to wyłącznie w oparciu o konkretne postanowienia umowy, czy też na podstawie znajdujących zastosowanie przepisów prawa materialnego odnoszących się do konkretnego rodzaju umowy, a w ostateczności przepisów art. 226 k.c. i art. 230 k.c. W tym też przede wszystkim wyrażało się nierozpoznanie przez Sąd istoty niniejszej sprawy.

Wbrew Sądowi I instancji sam w sobie fakt istnienia umowy stron nie przesądzał o braku możliwości zastosowania omawianych regulacji. Wchodziły one w grę w sytuacji braku stosownych zapisów umownych i w dalszej kolejności ustawowych. W rozważanej sprawie strony w § 4 umowy zawarły określone postanowienia odnoszące się do wzajemnych rozliczeń, a nadto w § 5 zobowiązały się do zawarcia odrębnego porozumienia w tym zakresie w przypadku ziszczenia się okoliczności w nim wymienionych. Stąd też rolą Sądu I instancji po zrekonstruowaniu umowy było ostateczne ustalenie, czy strony w zakresie nakładów poczyniły jakiekolwiek ustalenia i jaka była ich treść, a w przypadku odpowiedzi negatywnej, stosownie do charakteru umowy ocena, czy sam ustawodawca kwestie te uregulował, a w dalszej kolejności sięgnięcie do przepisów art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Oczywiście rozliczenie pomiędzy posiadaczem zależnym nieruchomości a jej właścicielem na ich podstawie wymaga rozstrzygnięcia kwestii, czy dokonujący nakładów na nieruchomości był jej posiadaczem zależnym w dobrej lub złej wierze. Od tego przymiotu posiadania zależy sposób i zakres rozliczeń z tytułu nakładów. Posiadaczowi w dobrej wierze przysługuje roszczenie o zwrot innych nakładów, poza nakładami koniecznymi, o ile zwiększają wartość nieruchomości w chwili jej wydania i to bez względu na stanowisko właściciela nieruchomości. Jak słusznie wskazał Sąd I instancji, przez nakłady konieczne rozumie się takie nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w należytym stanie, na przykład remonty i konserwacja rzeczy, zasiewy, utrzymanie zwierząt, płacenie podatków. Inne nakłady mają na celu ulepszenie rzeczy, przez co zwiększają one wartość rzeczy - nakłady użyteczne, bądź zmierzają do zaspokojenia potrzeb estetycznych tego, kto ich dokonuje - nakłady zbytkowne. Podzielić również należało pogląd, że do nakładów koniecznych nie można zaliczyć wybudowania domu.

Za wadliwe jednak uznać należało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu wyroku, zgodnie z którym roszczenie o zwrot nakładów nie zasługiwało na uwzględnienie również z tego powodu, że powódka nie określiła rodzaju nakładów, jakie czyniła na nieruchomości stanowiącej własność powoda, a więc właśnie czy były to nakłady konieczne, czy też inne. Oczywiście to sąd ma obowiązek dokonać oceny, jaki charakter miały poniesione przez najemcę lokalu nakłady. Nie może zaniechać takiej oceny argumentując, że strona powodowa nie sprecyzowała zwrotu, jakich nakładów dochodzi i w jakiej wysokości, jeżeli wynika to ze zgromadzonego materiału dowodowego (wyrok Sądu najwyższego z dnia 29 czerwca 2005 r., sygn. akt V CK 751/04 LEX nr 153665). Jeżeli więc Sąd dysponował dowodami pozwalającymi na określenie, jakie prace na nieruchomości były wykonane, jakie urządzenia posadowione, jakie instalacje położone itd., nie może się uchylić od samodzielnej oceny ich charakteru. Przeciwnie tylko Sąd władny jest w procesie stosowania przepisów prawa materialnego w sposób jednoznaczny ustalić, czy wykazane konkretne nakłady miały charakter konieczny, czy też inny. Całkowicie nieuprawnione było więc obciążanie strony powodowej obowiązkiem tego rodzaju weryfikacji, czy kwalifikacji i wyciąganie z tego powodu negatywnych dla niej skutków.

Wracając jeszcze do oceny charakteru umowy, niezależnie od przedstawionych wcześniej uwag, także te dowody, które w sprawie zostały przeprowadzone nie pozwalały, jak słusznie podnosiła powódka, na zakwalifikowanie łączącego strony węzła obligacyjnego jako umowy nienazwanej. W umowie z dnia 27 czerwca 2007 r. (karty 15 – 19 akt), jako jej tytuł wskazano, że jest to umowa o współpracę. Na jej podstawie pozwany zobowiązał się do wydania powódce nieruchomości w posiadanie w celu wybudowania budynku mieszkalnego ze środków własnych spółki, własnym potencjałem wykonawczym spółki lub osób trzecich według projektu osób trzecich, z przeznaczeniem do sukcesywnego wyodrębniania lokali w budynku i odpłatnego zbywania ich własności z prawami związanymi na rzecz osób trzecich (§ 2). Ponadto pozwany zobowiązał się do niezbywania nieruchomości i jej nieobciążania, do udostępniania wszelkich informacji i dokumentów umożliwiających powyższe (§ 2). Wreszcie pozwany zobowiązał się do udzielenia nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa w powyższym zakresie. Z kolei powódka zobowiązała się do objęcia nieruchomości w posiadanie, w celu zbudowania budynku mieszkalnego, udostępnienie wszelkich informacji i dokumentów umożliwiających kontrolę realizacji niniejszej umowy w powyższym zakresie, do nieprzekraczania granic udzielonego pełnomocnictwa, do pozyskania nabywców i zawarcia z nimi przedwstępnych i ostatecznych umów przenoszących własność, do rozliczenia inwestycji i wypłacenia pozwanemu w uzgodnionym terminie należnej jemu części przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia ww. lokali (§ 3). Odnośnie wzajemnych rozliczeń strony w § 4 umowy postanowiły, że cenę za wyodrębnione i zbywane lokale oraz udziały w nieruchomości ma prawo ustalać tylko spółka, wpłacana ona będzie przez nabywców lokali w części dotyczącej udziałów w prawie własności gruntu na konto pozwanego, w części dotyczącej prawa własności lokali na konto spółki. Ponadto w umowie znalazł się zapis, zgodnie z którym cena metra kwadratowego gruntu będąca podstawą do obliczenia ceny udziału w prawie własności gruntu nie może być niższa, niż 120 zł. Zgodnie natomiast z § 5 umowy, gdy lokale wszystkie lub niektóre nie zostaną zbyte do 30 czerwca 2009 r. strony zobowiązują się do zawarcia odrębnego porozumienia w sprawie wzajemnych rozliczeń, przy czym dopuszczają możliwość nabycia niezbytych lokali przez spółkę. Wraz z zawarciem umowy pozwany udzielił pełnomocnictwa powódce (karty 20 – 22 akt), w którym ustanowił spółkę swoim pełnomocnikiem i udzielił pełnomocnictwa nieodwołalnego i niewygasającego na wypadek jego śmierci do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do wybudowania budynku mieszkalnego, reprezentowania we wszystkich postępowaniach administracyjnych, zawierania umów przedwstępnych i ostatecznych przenoszących odpłatnie prawo własności wyodrębnionych lokali z budynku wzniesionego na nieruchomości gruntowej opisanej w ust. 1 na rzecz osób trzecich według uznania pełnomocnika, do występowania przed wszelkiego rodzaju instytucjami, urzędami. Ponadto zawarty w nim został zapis stanowiący, że w przypadku odwołania pełnomocnictwa pełnomocnik zostanie powiadomiony na piśmie i jest zobowiązany zwrócić dokument pełnomocnictwa niezwłocznie na jego wezwanie. W zawieranych przez powódkę umowach przedwstępnych (karty 89 – 138 akt) znalazły się zapisy zgodnie z którymi działała w imieniu i na rzecz pozwanego i w imieniu własnym. W imieniu spółki zobowiązywał się wybudować budynek, a w imieniu pozwanego zobowiązywała się po wybudowaniu budynku do ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w prawie własności części wspólnych budynku oraz wyrażała zgodę na zapłatę ceny za udział w gruncie na konto pozwanego. Z kolei w umowach ostatecznych (karty 139 – 190 akt) powódka w imieniu własnym i pozwanego ustanawiała i sprzedawała odrębną własność lokalu i udziału w nieruchomości.

Powyższe dowody pozwalają na uznanie, że umowa miała charakter mieszany, przy czym jej dominującym elementem był niewątpliwie stosunek zlecenia. Oczywiście powódka miała z własnych środków, własnych materiałów i własnymi siłami wybudować na gruncie pozwanego trzy budynki, jednakże były to tylko czynności niezbędne do podejmowania dalszych działań.

Zgodnie z treścią art. 734 § 1 k.c., przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Jednocześnie § 2. tego artykułu stanowi, że w braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa. Istota umowy zlecenia wyraża się w tym, że przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Należy ona do kategorii umów z zakresu szeroko rozumianego pośrednictwa. Zasadniczymi elementami wyodrębnionymi w definicji tej umowy są: dokonanie czynności prawnej (określonej) oraz działanie dla dającego zlecenie. Stanowi ona konstrukcję umożliwiającą dokonywanie czynności prawnych przy wykorzystaniu zastępstwa. Zastępstwo to polega na dokonywaniu czynności prawnej dla innej osoby (dającego zlecenie), a tym samym może się wyrażać zarówno w działaniu w jego imieniu i z bezpośrednim skutkiem prawnym dla niego, jak i w działaniu w imieniu własnym, ale na rachunek (dla) dającego zlecenie. W przypadku zlecenia o typie pełnomocnictwa skutki czynności prawnej dokonanej przez przyjmującego zlecenie powstają bezpośrednio po stronie dającego zlecenie. To on staje się podmiotem praw i obowiązków wynikających z czynności prawnej dokonanej przez zleceniobiorcę. Takie zlecenie jest w świetle art. 734 § 2 k.c. zasadą, gdyż w braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Oznacza to, że wywołanie odmiennego skutku, a więc objęcie umową zlecenia działania zleceniobiorcy w charakterze zastępcy pośredniego wymaga zastrzeżenia w umowie. Jeżeli z umowy nie wynika odmienna wola stron, umowa ma postać zlecenia o typie pełnomocnictwa. Co istotne, umowa zlecenia może zostać zawarta niezależnie, nawet wówczas, gdy między jej stronami istnieje inny stosunek prawny, jak i w związku z zawarciem innej umowy. W szczególności umowa zlecenia może być związana z inną umową o świadczenie usług i stanowić podstawę dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Przedmiotem zlecenia jest dokonanie określonej czynności prawnej, przy tym może to być zarówno czynność prawna jednostronna (np. złożenie oferty, wypowiedzenie umowy), jak i dwustronna (np. zawarcie umowy sprzedaży) czy wielostronna (np. zawarcie umowy spółki). Zlecenie wreszcie może dotyczyć zarówno czynności prawnej z zakresu prawa materialnego, jak i czynności procesowych, podejmowanych w postępowaniu przed sądami, organami administracji czy innymi organami i uregulowanych przepisami dotyczącymi takich postępowań. Należy ona do umów dwustronnie zobowiązujących, ale do jej istoty, ocenianej in abstracto, nie należy wzajemność. Umowę zlecenia zalicza się przy tym do zobowiązań starannego działania, a nie zobowiązań rezultatu. Chociaż sama definicja zakłada dążenie do osiągnięcia określonego rezultatu – dokonania czynności prawnej, jednakże w razie jego nieosiągnięcia, ale jednoczesnego dołożenia wszelkich starań w tym kierunku, przy zachowaniu należytej staranności, zleceniobiorca nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania.

Tak szerokie przedstawienie istoty umowy zlecenia było konieczne wobec stanowiska Sądu I instancji, który już tylko w oparciu o treść samej umowy z dnia 27 czerwca 2007 r. nie dostrzegł w niej elementów przedmiotowo istotnych tego rodzaju węzła obligacyjnego. Przede wszystkim w żadnym przypadku nie można się zgodzić z przedstawioną w uzasadnieniu wyroku argumentacją dotycząca braku określenia przez strony jakichkolwiek wzajemnych obowiązków. Sąd najwyraźniej kwestię tę rozpatrywał wyłącznie poprzez pryzmat postanowień odnoszących się do wybudowania domu przez powódkę. To, że następowało to wyłącznie ze środków powódki w żadnym przypadku nie wyklucza istnienia stosunku zlecenia. Jak już wyżej wskazano był to pewien element konieczny, niejako podstawa dla dalszych czynności stron. Zasadnicza jednak część umowy wiązała się z udzielonym przez pozwanego pełnomocnictwem. Obejmowało ono natomiast nie tylko wszystkie czynności związane z samym prowadzeniem budowy, a więc udział w stosownych postępowaniach administracyjnych, uzyskiwanie stosownych zgód, pozwoleń, warunków itd. niezbędnych do wybudowania budynków na gruncie pozwanego, ale przede wszystkim obejmowało dokonywanie w imieniu pozwanego ściśle określonych czynności prawnych. Należało do nich wyodrębnianie lokali mieszkalnych w wybudowanych budynkach stanowiących przecież własność pozwanego, w dalszej kolejności ich sprzedaż oraz sprzedaż odpowiednich udziałów w nieruchomości, na której zostały posadowione. To więc wynikający z zawartej umowy obowiązek udzielenia pełnomocnictwa stanowił zasadniczy element łączącego strony stosunku prawnego. W tym kontekście za chybione uznać należało ustalenia Sądu odnośnie braku określenia w umowie jakichkolwiek obowiązków stron poza przekazaniem nieruchomości przez pozwanego oraz wybudowania we własnym imieniu budynków przez powódkę. Strony w umowie, oczywiście powiązanej z udzielonym pełnomocnictwem, w sposób nie budzący wątpliwości zawarły postanowienia odnoszące się do dokonywania przez powódkę wskazanych wyżej, konkretnych czynności prawnych, przy czym czynności te dokonywane były dla pozwanego, którego w takiej sytuacji kwalifikować należało jako dającego zlecenie, a tym samym powódkę jako przyjmującego zlecenie. W taki też sposób rozumieć należało wzajemne obowiązki stron wynikające z umowy. Wpisują się one wprost w dyspozycję przepisu art. 734 § 1 k.c. Pozwany nie tylko wydał grunt, co było warunkiem niezbędnym do realizacji na nim inwestycji, ale także zlecił dokonanie czynności prawnych zakreślonych udzielonym pełnomocnictwem. Wbrew stanowisku Sądu kwestia określenia wynagrodzenia, czy wzajemnych rozliczeń nie miała w sprawie znaczenia. Zgodnie bowiem z art. 735 § 1 k.c., jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie. Zgodnie natomiast z § 2 tego przepisu., jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Tak więc sam ustawodawca jako zasadę ustanowił odpłatność tego rodzaju czynności prawnej. Nawet więc brak postanowień umownych w tym zakresie nie mógł decydować o braku możliwości zakwalifikowania umowy, jako umowy zlecenia. Należy jednak mieć na uwadze, że strony w § 4 umowy w sposób konkretny przedstawiły wzajemne rozliczenia wskazując na uprawnienie powódki do samodzielnego ustalania ceny sprzedaży wyodrębnionych lokali, jak również ceny zbywanych udziałów w gruncie, przy czym zastrzegły minimalny jej pułap oraz zasadę, zgodnie z którą środki za udziały w gruncie wpłacane miały być dla pozwanego. Ponadto w § 5 strony odesłały do dalszych wzajemnych uzgodnień w tym względzie. Bez znaczenia dla kwalifikacji umowy pozostaje również podnoszona przez Sąd okoliczność związana z brakiem określenia w niej sankcji za niewykonanie umowy. Nie są to elementy przedmiotowo istotne umowy zlecenia, a w ich braku w grę wchodzą czy to regulacje odnoszące się do danego typu umowy, czy też regulacje ogólne dotyczące zobowiązań. Wreszcie nie sposób się zgodzić z Sądem I instancji, że strony nie określiły jakiegokolwiek rezultatu, do którego winny dążyć i z którym wiązana byłaby ocena staranności działania powódki. Jeszcze raz podkreślenia wymaga, że zasadniczym elementem umowy było wybudowanie budynków i w dalszej kolejności wyodrębnianie w nich lokali i ich zbywanie wraz z udziałami w gruncie w imieniu pozwanego. Tego rodzaju obowiązki nałożone zostały umowa na powódkę i w takim też zakresie dokonywać należało oceny jej zachowania. Obowiązkiem natomiast pozwanego było nie tylko wydanie gruntu, ale również udzielenie pełnomocnictwa do czynności umożliwiających wybudowanie budynków, co było warunkiem dokonania dalszych czynności prawnych objętych zleceniem.

Marginalnie tylko podnieść należało, że zasadnie apelujący podnosił zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c., art. 233 § 1 k.p.c. i art. 229 k.p.c. poprzez ustalenie, że przedmiotem umowy było wybudowanie tylko jednego budynku. Oczywiście strony w § 2 umowy posłużyły się liczbą pojedynczą zawierając postanowienie, zgodnie z którym pozwany zobowiązał się wydać powódce nieruchomość w posiadanie w celu wybudowania budynku mieszkalnego ze środków własnych spółki, własnym potencjałem wykonawczym spółki lub osób trzecich według projektu osób trzecich. Nie ulegało jednak w niniejszej sprawie wątpliwości, że strony uzgodniły posadowienie na gruncie pozwanego trzech budynków oznaczonych literami A,B i C. Okoliczność ta nie była między nimi sporna. Pozwany zarówno w korespondencji przedprocesowej, jak w toku procesu nie tylko nie kwestionował ilości budynków, które miały zostać wybudowane, ale wprost wskazywał, że miały zostać wybudowane trzy. Nie może więc być wątpliwości, że taka była wola stron, całkowicie zgodna w tym zakresie i zgodnie z nią należało wykładać zapisy umowy. Stąd też całkowicie nieuprawnione jest stanowisko Sądu, zgodnie z którym powódka zrealizowała swój obowiązek wybudowania domu, natomiast budowa pozostałych budynków wykraczała poza postanowienia umowy. Z takim zresztą ustaleniem pozostają w sprzeczności ustalenia Sądu, że wobec istnienia umowy stron nie znajdowały zastosowania przepisy art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c.

Jak wspomniano na wstępie taka ocena łączącego strony węzła obligacyjnego ma jednak wyłącznie charakter wstępny i oparta była wyłącznie na tych dowodach, które do tej pory zgromadził Sąd I instancji. Nie jest więc to kwalifikacja wiążąca, albowiem dopiero przeprowadzenie pełnego postępowania dowodowego pozwoli na zrekonstruowanie wszystkich postanowień umowy i w konsekwencji ustalenie jej ostatecznego charakteru, który może odbiegać od przedstawionego wyżej.

W dalszej kolejności nierozpoznania istoty sprawy upatrywać należy w całkowitym zaniechaniu oceny przez Sąd I instancji kwestii cofnięcia przez pozwanego udzielonego pełnomocnictwa w piśmie z dnia 14 czerwca 2012 r. Wbrew bowiem stanowisku wyrażonemu w uzasadnieniu wyroku, miała ona istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Cofnięcie bowiem pełnomocnictwa rozpatrywać należało w dwóch aspektach. Po pierwsze w kontekście ewentualnego niewykonania obowiązków umownych i w konsekwencji odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie umowy określonej czy to ogólnie w art. 471 k.c., czy w stosownych przepisach odnoszących się do konkretnego typu umowy nazwanej (o ile oczywiście istnieją). Jak bowiem wyżej wskazano udzielenie pełnomocnictwa stanowiło jeden z obowiązków pozwanego warunkujących zarówno same wybudowanie budynków, jak i później dokonanie określonych w pełnomocnictwie czynności prawnych. Nie może ulegać wątpliwości, że brak pełnomocnictwa, jak słusznie podkreślała skarżąca, faktycznie uniemożliwiał jakąkolwiek realizację umowy. Istotne przy tym było ustalenie przyczyn takiego stanu rzeczy. W przypadku zakwalifikowania umowy jako umowy zlecenia rozważenia wymagała również kwestia zastosowania art. 742 k.c., zgodnie z którą dający zlecenie powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia, wraz z odsetkami ustawowymi; powinien również zwolnić przyjmującego zlecenie od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym. W tym momencie przypomnieć należy, że pełnomocnictwo wynikające z zawarcia umowy zlecenia jest stosunkiem prawnym odrębnym od umowy zlecenia. Zakres umocowania – w braku odmiennych postanowień umowy – obejmuje dokonanie czynności prawnej, której dotyczy zlecenie. Stosunek prawny zlecenia stanowi stosunek podstawowy dla pełnomocnictwa. W tym przypadku istnienie umocowania zależy w pewnym zakresie od istnienia stosunku zlecenia.

Po drugie cofnięcie pełnomocnictwa rozpatrywać należało w kontekście ewentualnego wypowiedzenia umowy, właśnie z uwagi na skutek jaki wywierało dla możliwości jej wykonania. Należy bowiem przyjąć, że wygaśnięcie stosunku podstawowego w postaci zlecenia powoduje – w braku odmiennych postanowień umowy – wygaśnięcie umocowania. Nie wyklucza to jednak sytuacji wypowiedzenia umowy zlecenia z jednoczesnym zastrzeżeniem utrzymania w mocy pełnomocnictwa czy też odwołania pełnomocnictwa z zachowaniem umowy zlecenia i jednoczesnym przekształceniem rodzaju zastępstwa sprawowanego przez zleceniobiorcę w zastępstwo pośrednie. Okoliczności te miały istotne znaczenie dla oceny zasadności roszczeń określonych w pozwie i to przy uwzględnieniu każdej z alternatywnych podstaw prawnych przywołanych przez powódkę. Po pierwsze istnienie węzła obligacyjnego nakazywało poszukiwanie w nim, a nie regulacjach art. 226 k.c. i art. 230 k.c. kwestii rozliczeń nakładów czynionych na nieruchomość pozwanego. Stąd konieczność oceny, czy w sytuacji jego rozwiązania nadal postanowienia umowne znajdowały zastosowanie (oczywiście przy ustaleniu, że umowa zawierała w tym względzie stosowne postanowienia), a w przypadku odpowiedzi negatywnej, czy przy określonej kwalifikacji umowy istniały podstawy normatywne rozliczenia nakładów w sytuacji wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron. Dopiero ich brak mógł prowadzić do zastosowania wspomnianych regulacji. Tego rodzaju zabieg winien zostać wykonany w przypadku każdego sposobu zakwalifikowania umowy, w tym również w przypadku uznania jej za umowę nienazwaną. Zaznaczenia wymaga, że w przypadku ustalenia, że strony łączyła umowa zlecenia w grę wchodziłby wskazywany przez skarżącą przepis art. 746 § 1 k.c., zgodnie z którym dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę.

Poza sferą zainteresowania Sądu I instancji pozostało również złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy przez stronę powodową w piśmie z dnia 19 marca 2014 r., czy też złożenie w postępowaniu pierwszoinstancyjnym przez strony zgodnych oświadczeń o braku woli kontynuowania umowy. Badanie jednak w tym zakresie winno zostać poprzedzone wspomnianą wcześniej analizą zachowania pozwanego w postaci cofnięcia pełnomocnictwa powódce.

Nierozpoznanie przez Sąd I instancji istoty sprawy odnosiło się również do całkowitego pominięcia przedstawionych przez powódkę dowodów zmierzających do wykazania wysokości roszczenia objętego pozwem (skarżąca zarzuciła w tym zakresie naruszenie przepisów art. 217 § 2 i 3 k.p.c. oraz art. 278 k.p.c., a ponadto art. 361 § 1 i 2 k.c. i art. 471 k.c.). Było ono konsekwencją wadliwego przyjęcia przez Sąd, że w przypadku roszczeń posiadacza zależnego rolą powódki było określenie rodzaju czynionych nakładów, że w przypadku roszczeń określonych w art. 742 k.c., czy też art. 746 k.c. umowa nie była umową zlecenia, była umową ramową i nie kreowała jakichkolwiek obowiązków stron, przy jednoczesnym braku przeprowadzenia wszystkich dowodów pozwalających na pełną jej ocenę, co w konsekwencji wykluczało również dochodzenie roszczeń związanych z nienależytym wykonaniem umowy. Nie można w żadnym przypadku zgodzić się z Sądem, że w tym zakresie przedstawiony został wyłącznie operat szacunkowy z dnia 8 listopada 2012 r. dotycząca wartości nakładów. Oczywiście prywatna opinia w zależności od woli składającego taki dokument stanowi albo uzupełnienie określonych twierdzeń faktycznych strony, albo też stanowi dowód z dokumentu prywatnego i w żadnym przypadku nie może być źródłem wiadomości specjalnych. Nie zmienia to jednak oceny, że w niniejszej sprawie przeprowadzony został dowód z zeznań autora opinii – świadka M. K. (karta 301 akt), który nie tylko potwierdził wyliczoną w operacie kwotę, ale również wskazał na zakres prac wykonanych na nieruchomości, a określonych szczegółowo w prywatnej opinii. Już więc tylko te dowody pozwalały Sądowi na jednoznaczne określenie co dokładnie zostało na nieruchomości wybudowane. Okoliczności te zresztą wynikały z zeznań pozostałych słuchanych w sprawie świadków, a nadto w zasadniczej części zakres wykonanych prac przez powódkę nie był przez pozwanego kwestionowany (za wyjątkiem płotu, wymiany ziemi oraz elementów wykończenia kotłowni). Co jednak najistotniejsze powódka już w pozwie złożyła wniosek o przeprowadzenie oględzin nieruchomości pozwanego i posadowionych na nim budowli, czy instalacji. Dowód ten w prostej drodze zmierzał więc do jednoznacznego ustalenia co ostatecznie znajdowało się na nieruchomości. Wszystkie te dowody stanowiły podstawę dokonania ustaleń faktycznych niezbędnych do przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Tego rodzaju wniosek dowodowy złożony został także w pozwie. Powódka wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność zarówno charakteru poczynionych nakładów (jak wskazano wyżej tego rodzaju ustaleń winien dokonać sam Sąd), jak i ich wartości. Co oczywiste przy tym zachodziła konieczność uzyskania wiadomości specjalnych (art. 278 k.p.c.). Podzielić należało zawartą w apelacji argumentację odnosząca się do zupełnie niezrozumiałego stanowiska Sądu odnośnie braku wskazania przez powódkę, czy przedmiotem żądania odszkodowawczego była strata, czy też utracone korzyści. Okoliczność ta była oczywista, a powódka upatrywała straty w postaci poniesionych nakładów na nieruchomość pozwanego.

Reasumując więc wobec nierozpoznania istoty sprawy, zaistniały określone w art. 386 § 4 k.p.c. przesłanki uchylenia zaskarżonego wyroku.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd I instancji w pierwszej kolejności, po ewentualnym sprecyzowaniu zarzutów pozwanego odnoszących się do charakteru umowy, a mających wynikać z argumentacji przedstawionej w innych postępowaniach, a także po sprecyzowaniu wniosków dowodowych w tym zakresie przez pozwanego (z konkretnych dokumentów znajdujących się w aktach spraw szczegółowo wskazanych w odpowiedzi na pozew), Sąd dowody te przeprowadzi i w oparciu o cały materiał dowodowy dokona ostatecznej oceny charakteru łączącej strony umowy, w tym w zakresie wzajemnych rozliczeń stron. Stosownie do ustaleń w tym względzie w dalszej kolejności Sąd oceni, czy zaistniały przesłanki stosowania którejkolwiek z regulacji wskazywanych przez powódkę, ewentualnie czy w ustalonym w sprawie stanie faktycznym spełnione zostaną w stosunku do roszczeń objętych pozwem przesłanki stosowania innych jeszcze przepisów prawa materialnego. Tak więc odnośnie przepisów art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Sąd oceni, czy umowa stron ostatecznie przewidywała rozliczenie nakładów, jeśli nie, to czy przepisy regulujące dany stosunek prawny zawierały regulacje w tym zakresie, a w ich braku, czy spełnione zostały przesłanki stosowania obu artykułów. Rozważania te winny zostać poprzedzone oceną dopuszczalności oraz skutków, jakie wywołało cofnięcie przez pozwanego pełnomocnictwa, a więc czy stanowiło ono przejaw nienależytego wykonania umowy, czy też skutek w postaci jej wypowiedzenia. Niezależnie od tego ocenie winno zostać poddane oświadczenie powódki o wypowiedzeniu umowy. Stosownie do wyników tych rozważań analizie winna zostać poddana kwestia przysługujących powódce roszczeń, oczywiście w kontekście regulacji odnoszących się do danego rodzaju węzła obligacyjnego, ewentualnie przepisów ogólnych o zobowiązaniach, czy wreszcie samych postanowień umowy, a na koniec właśnie art. 226 k.c. W oparciu o powyższe ustalenia Sąd I instancji rozważy kwestie przeprowadzenia zawnioskowanych przez powódkę dowodów odnoszących się do wysokości roszczenia objętego pozwem, przy czym Sąd uwzględni wyrażone przez Sąd Apelacyjny stanowisko, że po pierwsze zaoferowane dowody pozwalały na precyzyjne określenie prac wykonanych na nieruchomości przez powódkę, a po drugie rolą Sądu jest zakwalifikowanie tych prac do określonych rodzajów nakładów. Podobnie, stosownie do okoliczności Sąd podda ocenie pozostałe zarzuty zawarte w odpowiedzi na pozew.

Zgodnie z treścią art. 108 § 2 k.p.c., sąd drugiej instancji, uchylając zaskarżone orzeczenie i przekazując sprawę sądowi pierwszej instancji do rozpoznania, pozostawia temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

SSA T. Żelazowski SSA M. Gołuńska (del.) SSO T. Sobieraj